當(dāng)前位置：文章首頁 >> 三農(nóng)動態(tài) >> 三農(nóng)政策 >> 隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高，很多農(nóng)民在城里定居，他們在農(nóng)村的農(nóng)房、宅基地、承包土地等便空置下來。如何妥善處置這些空置土地，成為城鎮(zhèn)化進程中亟待解決的問題。日前，廣東出臺了文件，允許承包的土地、房屋、宅基地上市流轉(zhuǎn)。重慶也將試點農(nóng)房交易。
近期出臺的《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）提出允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財產(chǎn)收益。重慶市發(fā)改委19日發(fā)布的2013年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革報告稱，今年重慶市將率先在永川、渝北等地開展農(nóng)房交易試點。
值得注意的是，《規(guī)劃》強調(diào)的是“合規(guī)面積的宅基地”可以轉(zhuǎn)讓，專家表示允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓房屋并不包括小產(chǎn)權(quán)房。
農(nóng)房交易細則亟待出臺
其實，建議開放農(nóng)房自由流轉(zhuǎn)的聲音今年來一直存在，但是由于權(quán)屬不一、法律滯后等問題，農(nóng)房交易一直未能開放。
首先，城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定國有土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓，而對集體土地卻沒有相關(guān)規(guī)定。國有土地使用權(quán)之所以可以自由轉(zhuǎn)讓，原因在于其所有權(quán)屬于國家，國家可以法律規(guī)定的形式將國有土地使用權(quán)投放市場，而集體土地的所有權(quán)屬于集體濟組織成員共同所有，如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織以外的人，就觸及集體成員的利益，在無法律明文規(guī)定的情形下，他們是不會輕易讓出土地使用權(quán)的。
也就是說，土地和宅基地是集體的，農(nóng)民并不擁有土地，何來買賣？這從法理上說不通。還有，買賣土地的收益又應(yīng)當(dāng)如何分配？
其次，相關(guān)法律也有矛盾之處。今年2月份出臺的中央一號文件曾經(jīng)明確指出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅持農(nóng)地農(nóng)用的原則，禁止改變土地用途。此外按照《物權(quán)法》的規(guī)定,房屋抵押必須房屋和土地一并抵押；而按照《土地管理法》，集體土地又不能抵押，但對集體土地上的房屋能不能抵押卻沒有規(guī)定。
據(jù)了解,目前,全國已有成都和河南省舞鋼市小范圍開展了農(nóng)房交易試點。在成都一些區(qū)市縣,農(nóng)房已經(jīng)被默許在本行政區(qū)域內(nèi)自由交易,但其購買對象限定在本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民。
“要真正實現(xiàn)農(nóng)民承包地、房屋、宅基地的流轉(zhuǎn)，目前尚有不少工作要做。”深圳市一位參與舊城改造的開發(fā)商人士向記者介紹，首先需要明確農(nóng)民承包地、房屋、宅基地的所有權(quán)、控制權(quán)以及確權(quán)發(fā)證，但在當(dāng)下的廣大農(nóng)村，相關(guān)的土地使用權(quán)證都沒有下發(fā)。
而從廣東省國土廳傳出的消息稱，從去年開始，全省就著力完成集體土地確權(quán)發(fā)證到村民小組；同時推動農(nóng)地、林地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)到農(nóng)戶；此外，宅基地及農(nóng)民房屋的登記發(fā)證也在穩(wěn)步推進當(dāng)中。
據(jù)了解，目前廣東省也正積極準備盡快出臺宅基地管理辦法。
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