當前位置：文章首頁 >> 三農(nóng)動態(tài) >> 傳媒消息 >> 城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是我國近幾十年發(fā)展的一個主要趨勢。繞不過去的問題之一就是，城市化過程中，城市土地越來越緊張，房價越來越高，而農(nóng)村的耕地又不斷減少，以至于18億畝耕地紅線守不住。
為什么我國這30年耕地在不斷減少？很重要的一個原因是，從城市和農(nóng)村居民的居住狀態(tài)來說有一個基本現(xiàn)象，即城市的人均建設性用地一般是100平方米，而農(nóng)村的人均建設性用地一般要250到300平方米，全世界都如此。
當有1億農(nóng)民進了城，在城里安居落戶后，城市用地剛性地要增加100億平方米，也就是1萬平方公里，那么相應在農(nóng)村的地自然就退出復墾為耕地，就是 退出2.5萬平方公里。所以，在這樣一個自然過程中，全世界的宏觀潮流用10年、100年看都是耕地增加的過程，沒有哪個國家出現(xiàn)中國這樣城市用地這么緊 張的。
我國城市用地緊張是不是因為城市浪費？也不是。為什么會緊張？是因為2億多農(nóng)民進城后，城市化率增加到超過50%，而這些農(nóng)民在農(nóng)村的建設性用地基本沒有減少，兩頭占地，也就變成350平方米。這是中國土地緊張的根本體制性的問題。
每年建設部和國土部審批的土地是800多萬畝土地的指標，耕地變城市建設用地，這是硬性增加的。10年就八九千萬畝，再加上各地總有一些沒有經(jīng)過報 批就使用的違規(guī)用地，所以10年間去掉1億畝，是剛性的。然而，農(nóng)村又沒有把農(nóng)村建設性用地減少1億畝，所以中國耕地就從20多億畝減少到現(xiàn)在的18億 畝。
我們不能將進城農(nóng)民的土地、宅基地拿回來復墾為耕地，那是農(nóng)民的私人產(chǎn)權，不能被剝奪。這也是中國的一個現(xiàn)實。那么怎么化解這個問題？重慶在這個問題上做了探索，建了一個地票交易所，重慶擁有全國唯一的地票交易所。
當進城農(nóng)民在城里落戶以后，如果他覺得自己的宅基地實在沒有用處，可以交給政府復墾為耕地，他可以拿到地票交易所交易，同時房產(chǎn)商要征農(nóng)民的地需要地票指標。一畝地票的價格如果是20萬，除掉復墾成本，剩下的就給農(nóng)民。
這樣的地票交易，對大城市的郊區(qū)來說沒有意義，因為它的級差地租明顯擺在那里，征地動遷的過程就會體現(xiàn)這個價值。但是如果在一個城市1000公里外 的山溝里，一畝宅基地上面的所有房子可能只能賣兩三萬元；當他把房子拆了復墾為耕地后，級差地租的效應使得城市房產(chǎn)商愿意出20萬元一畝購入，這個指標征 的是大城市周邊的農(nóng)村居民用地，這個時候就產(chǎn)生級差地租效應。這將實現(xiàn)大城市反哺大農(nóng)村，工業(yè)化推動農(nóng)業(yè)化。
實行地票交易是一舉三得的事。對進城的農(nóng)民來說，他閑置的宅基地復墾為耕地，自己得到了一筆收入，這筆收入可以 作為他進城的資金。二是，對農(nóng)村和城市來說，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌耕地宏觀上得到了保護。三是，重慶的城市化進程會加快，發(fā)展速度也可相應加快。因為國家一年批800 萬畝耕地指標給各個省市，而地票相當于市場配置指標，不需要國家批，這個過程中如果多了三五萬畝的地票指標，就等于計劃指標之外，多了一些市場指標。
地票制度目前在重慶的探索，已經(jīng)搞了4年，還是非常合理的。我認為這項制度對整個國家有意義，能實現(xiàn)宏觀長遠的城鄉(xiāng)建設性用地綜合平衡，最后城市供地能得到保障，房地產(chǎn)價格也不會因土地太少而變得畸形高漲，同時農(nóng)村的耕地又能得到保護。
（本文是作者在中歐國際工商學院主辦的“2013年第二屆中國國際農(nóng)商高峰論壇”上的講話，有刪節(jié)。）
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