當(dāng)前位置：文章首頁(yè) >> 調(diào)查研究 >> 關(guān)于嘉陵區(qū)"小產(chǎn)權(quán)房"的調(diào)查與建議
當(dāng)前修建在農(nóng)村集體土地上、只具備了普通商品房的使用性質(zhì)、不具備普通商品房的法律性質(zhì)的“小產(chǎn)權(quán)房”在嘉陵區(qū)一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)大量存在。但對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”究竟該如何處理，目前還是一個(gè)難題。為了破解這個(gè)難題，四川省南充市嘉陵區(qū)政協(xié)專門成立了以區(qū)政協(xié)主席王秀國(guó)任組長(zhǎng)、副主席青樹(shù)宇任副組長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)委主任余培發(fā)等同志為成員的課題組，負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的專題調(diào)查研究。課題組今年于４月中旬從嘉陵區(qū)國(guó)土、建設(shè)、房管、地稅、工商等相關(guān)部門和企業(yè)抽調(diào)人員組成兩個(gè)調(diào)研組，分赴李渡、金鳳、安平、大通、龍?bào)�、金寶、西興等片區(qū)的40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，用近兩個(gè)月時(shí)間，對(duì)這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“小產(chǎn)權(quán)房”狀況進(jìn)行了深入調(diào)研，摸清了基本情況，分析了形成原因，找到了存在問(wèn)題，提出了對(duì)策建議。
一、基本情況
課題組這次所調(diào)研的40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)當(dāng)?shù)馗刹糠从常聢?chǎng)、臨江、大同、里壩、龍泉、七寶寺、西興、禮樂(lè)、花園、雙桂、石樓、曲水、移山、世陽(yáng)、木老等15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前不存在“小產(chǎn)權(quán)房”外，其余25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”建筑面積共262812平方米，而經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用面積僅有26045.6平方米。目前，已銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”面積為105785平方米，未銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”面積為157027平方米，分別占40.25%和59.75%。其中，房屋建筑面積1萬(wàn)平方米以上的有李渡鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)、龍?bào)存?zhèn)、集鳳鎮(zhèn)、吉安鎮(zhèn)和雙店鄉(xiāng)7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其面積分別為：78644平方米、37712平方米、19680平方米、18300平方米、17295平方米、17250平方米、4300平方米；房屋建筑面積5千平方米以上的有新廟鄉(xiāng)、鹽溪鄉(xiāng)、一立鎮(zhèn)、橋龍鄉(xiāng)和太和鄉(xiāng)5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其面積分別為：6750平方米、6600平方米、6020平方米、5509平方米、5030平方米；房屋建筑面積最少的是土門鄉(xiāng)和大興鄉(xiāng)，其面積分別為：900平方米和775平方米。房屋建筑樓層最高的主要集中在李渡鎮(zhèn)、吉安鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)、安福鎮(zhèn)、集鳳鎮(zhèn)、一立鎮(zhèn)和白家鄉(xiāng)8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其建筑樓層普遍都在6層至7層。
從“小產(chǎn)權(quán)房”形成的類型來(lái)看，主要有以下幾種：
一是農(nóng)民在原宅基地上拆舊房建新房。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民，其住宅祖籍就在街上或臨街的地方。隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)建，部分居民受利益驅(qū)動(dòng)，便以改造危房、人口增加、家庭成員分戶不夠居住等理由向當(dāng)?shù)卣畤?guó)土、建設(shè)部門申請(qǐng)，在原宅基地上拆舊建新，通過(guò)加高樓層來(lái)增加建筑面積。除自家居住外，把剩余的房屋進(jìn)行了銷售。此類“小產(chǎn)權(quán)房”所占比例較大。
二是農(nóng)民以宅基地入股與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建房。部分居住在場(chǎng)鎮(zhèn)周邊的農(nóng)戶想改舊建新由于缺少資金，便以自家的宅基地入股與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建房。除留足自家居住的面積外，把多余面積用來(lái)出售，將所得利潤(rùn)進(jìn)行分成。此類“小產(chǎn)權(quán)房”所占比例不大。
三是開(kāi)發(fā)商違法購(gòu)買農(nóng)戶承包地出資建房。如：雙店鄉(xiāng)曹洋私自購(gòu)買該鄉(xiāng)一村七社農(nóng)民的承包地修建了8個(gè)門面、8套住房進(jìn)行出售，從中牟利，影響很不好。此類“小產(chǎn)權(quán)房”在區(qū)內(nèi)僅屬個(gè)別現(xiàn)象。
四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府搞小城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展公益事業(yè)等使用農(nóng)地建房。如：安福鎮(zhèn)2000年搞小城鎮(zhèn)建設(shè)，在農(nóng)民手中共征地150畝（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：田每畝7500元，土每畝3000-5000元），其中60畝建街道、90畝由鎮(zhèn)政府轉(zhuǎn)賣給農(nóng)民建房。2006年鎮(zhèn)政府向上報(bào)批了25畝國(guó)有土地指標(biāo)，為100戶農(nóng)戶辦理了國(guó)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前還有400多戶修建在65畝集體土地上的住戶未能辦理國(guó)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。這些住戶強(qiáng)烈要求鎮(zhèn)政府幫助其辦理“兩證”，但鎮(zhèn)政府根本就無(wú)法辦理，成了一個(gè)歷史遺留問(wèn)題。世陽(yáng)鎮(zhèn)前幾年搞小城鎮(zhèn)建設(shè)，引進(jìn)一些房地產(chǎn)企業(yè)搞開(kāi)發(fā)，企業(yè)交了配套費(fèi)和修街修路費(fèi)后，鎮(zhèn)政府承諾辦理土地出讓手續(xù)，但由于鎮(zhèn)政府拿不出土地出讓金，土地到現(xiàn)在都沒(méi)變性，其開(kāi)發(fā)的房屋便成了“小產(chǎn)權(quán)房”。龍?bào)存?zhèn)2011年為了加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，使用了部分農(nóng)村集體土地建房，后來(lái)又沒(méi)有申報(bào)到國(guó)有土地使用指標(biāo)，因而也留下了一些“小產(chǎn)權(quán)房”。三會(huì)鎮(zhèn)在建設(shè)鎮(zhèn)派出所辦公用房的時(shí)候，由于劃撥的土地指標(biāo)有寬裕，便在還沒(méi)有完善土地手續(xù)的情況下，利用寬裕的土地約300平方米引進(jìn)開(kāi)發(fā)商搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，本想借此搞個(gè)地方房產(chǎn)市場(chǎng)，但由于不符合土地使用程序，已經(jīng)建好的房子由于無(wú)法完善土地手續(xù)而成了“小產(chǎn)權(quán)房”。白家鄉(xiāng)上個(gè)世紀(jì)九十年代以減免提留等補(bǔ)償?shù)霓k法從農(nóng)民手中征地30余畝，用于修建學(xué)校、糧站和計(jì)生辦。房屋建成后有的又轉(zhuǎn)賣給農(nóng)戶。目前鄉(xiāng)政府仍在支付土地補(bǔ)償費(fèi)，購(gòu)買了房屋的農(nóng)戶一直要求鄉(xiāng)政府幫助他們辦證，但鄉(xiāng)政府根本就無(wú)法辦理。此類“小產(chǎn)權(quán)房”屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了促進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展而違規(guī)造成的歷史遺留問(wèn)題。
二、形成原因
（一）現(xiàn)行土地管理制度不完善讓建房者有機(jī)可乘
國(guó)家《土地管理法》雖規(guī)定農(nóng)民宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給非本村民小組居民的買賣行為不受法律保護(hù)，但它對(duì)農(nóng)民在舊宅基地上蓋樓房，把留足自家居住的多余部分賣給非本村民小組居民的行為沒(méi)有限定，中間有許多法律空子可鉆。
（二）不斷上揚(yáng)的高房?jī)r(jià)催生了“小產(chǎn)權(quán)房”
“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)使用的是農(nóng)村集體土地，土地成本較低。另外，工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷費(fèi)等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，其開(kāi)發(fā)成本僅為真正商品房成本的1/3，因而“小產(chǎn)權(quán)房”的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于真正商品房的房?jī)r(jià)，在同樣位置房?jī)r(jià)僅為商品房?jī)r(jià)格的40%-60%。
（三）建房者想從中獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)收益
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為一種特殊資源的商品價(jià)值逐步得到顯示并被人們重視。由于國(guó)有土地供給的緊張局面長(zhǎng)期沒(méi)有得到緩減，加之受房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大利益的驅(qū)使，農(nóng)村集體土地所有者便產(chǎn)生了以超越法律界限的形式主動(dòng)進(jìn)入土地供給市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)，在交通條件和地理位置相對(duì)較好的場(chǎng)鎮(zhèn)，部分村民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開(kāi)發(fā)商便伺機(jī)而動(dòng)，積極開(kāi)發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，甚至有的機(jī)關(guān)干部和工作人員都參與了“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)建設(shè)。
（四）“小產(chǎn)權(quán)房”滿足了部分城鄉(xiāng)居民的生活需求
由于國(guó)家現(xiàn)行的住房保障機(jī)制不健全，城鄉(xiāng)低收入者享受不到住房貸款政策，無(wú)力購(gòu)買商品房，而他們?yōu)榱烁纳凭幼l件和生活環(huán)境，就不得不冒著風(fēng)險(xiǎn)去選擇購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買者主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是居住在離鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較遠(yuǎn)的村民為了孩子上學(xué)、子女結(jié)婚、出行就醫(yī)、生活方便，需要在場(chǎng)鎮(zhèn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”；二是城市低收入人群和經(jīng)濟(jì)收入并不豐厚的農(nóng)民工，為了改善居住條件，只能選擇在交通條件比較方便的地方購(gòu)買 “小產(chǎn)權(quán)房”。盡管從法律層面上講，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有產(chǎn)權(quán)而不能交易，但在現(xiàn)實(shí)生活中其交易卻比較活躍。
（五）政府職能部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展制止不力
早期“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)未引起各級(jí)政府及相關(guān)職能部門足夠重視，國(guó)土、建設(shè)等主管部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”放松管理，對(duì)其發(fā)展未采取具體措施予以制止。中央政府至今沒(méi)有出臺(tái)處理“小產(chǎn)權(quán)房”的具體政策，而地方政府為了加快城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)步伐，對(duì)此采取的更是放任和鼓勵(lì)的態(tài)度，導(dǎo)致了各地“小產(chǎn)權(quán)房”如雨后春筍般蓬勃發(fā)展。盡管近幾年來(lái)因“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題引起了各級(jí)政府高度重視，各地對(duì)新建“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行了有效控制，但已形成的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題仍無(wú)法得到有效解決。
三、存在問(wèn)題
（一）“小產(chǎn)權(quán)房”不受國(guó)家法律保護(hù)
“小產(chǎn)權(quán)房”是建在農(nóng)村集體土地之上用于銷售的房屋，不符合國(guó)家現(xiàn)行《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定；它未繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，無(wú)法獲得國(guó)家土地管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，實(shí)際上根本就沒(méi)有法律意義上的產(chǎn)權(quán)；它雖具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但它不具備其法律性質(zhì)，并不是真正意義上的商品房，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制。按照國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，它不可以上市交易，也不受國(guó)家法律保護(hù)。
（二）“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)不符合國(guó)家規(guī)定建房程序
“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，項(xiàng)目未經(jīng)投資主管部門核準(zhǔn)或備案，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)商住用地必須經(jīng)過(guò)的“招、拍、掛”等建設(shè)環(huán)節(jié)，因而不符合國(guó)家相關(guān)建設(shè)程序。
（三）“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)隱患較大
“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)建設(shè)不像城鎮(zhèn)商品房那么嚴(yán)格，很多是村民個(gè)人或資質(zhì)不完全具備的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等主管部門審批和監(jiān)管，一般都是自行建設(shè)、自行監(jiān)管，在房屋質(zhì)量、水電燃?xì)獾确矫娑伎赡艽嬖谝恍┌踩[患，在物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面也很不完善。更重要的是，“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買者的權(quán)益不能得到法律保護(hù)，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到限制；一旦出現(xiàn)交易糾紛，購(gòu)買者的權(quán)益難以得到有效維護(hù)。
四、對(duì)策建議
“小產(chǎn)權(quán)房”不只是嘉陵區(qū)才有，目前在全國(guó)各地都普遍存在。雖然國(guó)務(wù)院2010年1月28日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上就要求所有在建及在售“小產(chǎn)權(quán)房”必須全部停建和停售，要以地方為主體組織調(diào)查摸底，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)狀進(jìn)行普查，責(zé)成國(guó)土資源部領(lǐng)導(dǎo)小組研究“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，拿出相關(guān)處理意見(jiàn)和辦法。國(guó)土資源部于2010年5月4日在掛牌督辦違法案件暨2009年土地例行督察公告新聞發(fā)布會(huì)上，也針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的處理作了明確表態(tài)，要求各地對(duì)尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國(guó)處理“小產(chǎn)權(quán)房”政策出臺(tái)后一并處理。但這些要求不太符合實(shí)際，在各地并未得到貫徹落實(shí)。對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題究竟該如何處理，從中央到地方目前都還沒(méi)有出臺(tái)明確的政策。而課題組調(diào)研所到之處，廣大基層干部群眾紛紛要求建議上級(jí)黨政對(duì)此要高度重視，立即組織力量對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行清理辦證、實(shí)行規(guī)范管理。為此，課題組特提出以下六條建議，供有關(guān)方面決策參考。
（一）用發(fā)展的眼光看待“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。“小產(chǎn)權(quán)房”按照現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定雖然不合法，但它畢竟還有它存在的合理性。它不僅滿足了城鄉(xiāng)部分低收入人群改善居住條件的需要，而且客觀上為加快部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)和擴(kuò)大場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)模作出了貢獻(xiàn)。對(duì)于現(xiàn)在已經(jīng)建成的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果不加區(qū)別地對(duì)待，一律按照違法建筑予以拆除，不但會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的嚴(yán)重?fù)p失，而且會(huì)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定極為不利。面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”大量存在的事實(shí)，按照中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的核心已經(jīng)不是合法與否的問(wèn)題，而是政府應(yīng)如何引導(dǎo)“小產(chǎn)權(quán)房”從“合情合理”走向“合法合規(guī)”的問(wèn)題，從而收到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民個(gè)人和城鄉(xiāng)購(gòu)房者都滿意的效果。
（二）打好處理“小產(chǎn)權(quán)房”的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。針對(duì)目前不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都普遍存在大量的“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有進(jìn)行登記、甚至居住多年的房屋沒(méi)有任何權(quán)屬憑證的實(shí)際情況，建議以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行一次詳細(xì)的摸排和集中登記。南充市房管局嘉陵辦事處在此基礎(chǔ)上應(yīng)分鄉(xiāng)鎮(zhèn)分類別建立電子檔案，為統(tǒng)一清理處置全區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”、實(shí)行規(guī)范管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
（三）把準(zhǔn)處理“小產(chǎn)權(quán)房” 的政策和原則。“小產(chǎn)權(quán)房”面寬量大、涉及多方利益，處理不慎會(huì)引發(fā)群體性事件、甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，嘉陵區(qū)委、區(qū)政府應(yīng)遵照中央提出的“推進(jìn)征地制度改革、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、探索實(shí)行合理的有差別的政策”的改革創(chuàng)新精神，本著“公平公正、照顧各方利益”的原則，積極穩(wěn)妥處理現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”。鑒于我國(guó)國(guó)有、集體土地的劃分是不能回避的基礎(chǔ)性法律問(wèn)題，國(guó)家對(duì)農(nóng)村閑置宅基地入市才開(kāi)始準(zhǔn)備試點(diǎn)，而嘉陵區(qū)已出現(xiàn)多年的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題又亟待解決，因而嘉陵區(qū)委、區(qū)政府應(yīng)打破常規(guī)思維定勢(shì)，認(rèn)真分析研究國(guó)家對(duì)推進(jìn)土地制度改革的政策走向，在不變更“小產(chǎn)權(quán)房”土地所有權(quán)和使用權(quán)的前提下，應(yīng)對(duì)已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”作為歷史遺留問(wèn)題來(lái)分類進(jìn)行處理。
（四）科學(xué)合理處置現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”。首先，嘉陵區(qū)委、區(qū)政府應(yīng)明確“小產(chǎn)權(quán)房”的土地所有權(quán)和使用權(quán)都還是當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，只是已建成的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的。其次，嘉陵區(qū)委、區(qū)政府應(yīng)明確宣布，只要業(yè)主愿意按規(guī)定補(bǔ)交一定的稅費(fèi)，政府房屋管理部門就可以給其辦理“小產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)證書(shū)”。若政府今后搞建設(shè)需要征用對(duì)其進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，只給住戶補(bǔ)償房屋財(cái)產(chǎn)方面的損失，而土地使用權(quán)方面的補(bǔ)償費(fèi)用，則歸當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織所有。第三，對(duì)于不同類型的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)采取區(qū)別對(duì)待的原則來(lái)進(jìn)行處理。對(duì)于符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃且經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定房屋無(wú)質(zhì)量安全隱患、在原宅基地上拆舊建新形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)職能部門應(yīng)采取責(zé)成房屋所有者補(bǔ)交一定稅費(fèi)的辦法，為其補(bǔ)辦“小產(chǎn)權(quán)房”的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；對(duì)于當(dāng)?shù)卣疄榱思涌旒?zhèn)建設(shè)、在規(guī)劃區(qū)內(nèi)由政府從農(nóng)民手中購(gòu)買土地又轉(zhuǎn)讓給農(nóng)民建房形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定無(wú)質(zhì)量安全隱患的，可爭(zhēng)取上級(jí)政府追加國(guó)有土地使用指標(biāo)，讓住戶按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，再為其辦理國(guó)有土地使用證和商品房產(chǎn)權(quán)證的辦法來(lái)進(jìn)行處理。而對(duì)那些不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和嚴(yán)重違反土地利用規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則應(yīng)采取強(qiáng)制拆除進(jìn)行改建或重建的辦法進(jìn)行處理。必須強(qiáng)制拆除進(jìn)行改建或重建的“小產(chǎn)權(quán)房”，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)房屋面積大小和類型，分別給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使房屋所有者能夠接受。對(duì)于開(kāi)發(fā)商私自從農(nóng)民手中購(gòu)買承包地修建的“小產(chǎn)權(quán)房”，若還沒(méi)有售出，當(dāng)?shù)卣蛻?yīng)按成本價(jià)回購(gòu)，將其作為福利房或廉租房使用；若已經(jīng)售出，政府則應(yīng)按照在原宅基地上拆舊建新的辦法給購(gòu)買者辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)追收開(kāi)發(fā)商的違法所得。
（五）嚴(yán)禁出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”。區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的國(guó)土部門應(yīng)嚴(yán)把集體土地使用的審批關(guān)，嚴(yán)厲打擊非法占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為，對(duì)占用農(nóng)村集體耕地、參與“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)謀利的國(guó)家工作人員和開(kāi)發(fā)商，應(yīng)及時(shí)向社會(huì)通報(bào)并作出行政處罰和經(jīng)濟(jì)處罰，將開(kāi)發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的違法行為消滅在萌芽狀態(tài)。為了杜絕產(chǎn)生新的“小產(chǎn)權(quán)房”，從現(xiàn)在起，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)采取強(qiáng)有力措施，立即對(duì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批的農(nóng)房在建項(xiàng)目予以清理，堅(jiān)決停建“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)項(xiàng)目。而對(duì)于符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府需要通過(guò)土地置換等方式引導(dǎo)農(nóng)民在集鎮(zhèn)或其它地方集中修建農(nóng)民新居的，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府建設(shè)管理部門也應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，使其必須做到先批后建、不批不建；建好交付使用后，政府房屋管理部門必須按政策規(guī)定及時(shí)給住戶辦證，避免出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”。
（六）堅(jiān)決杜絕產(chǎn)生新的歷史遺留問(wèn)題。當(dāng)前，嘉陵區(qū)正在加快推進(jìn)集鎮(zhèn)建設(shè)，為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、就地就近吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口打造新的載體。在推進(jìn)集鎮(zhèn)建設(shè)中，應(yīng)堅(jiān)持因地制宜的原則，做到宜快則快、宜慢則慢、絕不能搞一刀切。在交通條件比較方便、地理位置相對(duì)優(yōu)越、能夠培育特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的地方，應(yīng)將集鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目中的集中修建農(nóng)民新居與培育特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，做到同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步推進(jìn)，盡量加快集鎮(zhèn)建設(shè)步伐；而在交通條件還不夠方便、離區(qū)城較遠(yuǎn)、農(nóng)民不愿意向此地轉(zhuǎn)移、短期內(nèi)又無(wú)法培育出特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的地方，則不能盲目擴(kuò)大集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模，避免產(chǎn)生新的歷史遺留問(wèn)題。
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