當(dāng)前位置：文章首頁(yè) >> 政策評(píng)論 >> 鄉(xiāng)土評(píng)論 >> 北京地價(jià)超美國(guó)GDP，咋算的？
字號(hào):小中大 2013-08-27 17:04:52
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關(guān)鍵字 >> 地價(jià)北京地價(jià)美國(guó)GDP國(guó)土面積中心城城市邊緣區(qū)
有媒體日前報(bào)道稱，北京土地的總市值已經(jīng)遠(yuǎn)超美國(guó)一年的GDP。消息一出，輿論嘩然。照此推算，如果北京抵得過(guò)一個(gè)美國(guó)，那北上廣深四城的地加起來(lái)，恐怕能買下整個(gè)地球！
數(shù)據(jù)過(guò)于聳動(dòng)，不禁讓人想知道他們是怎么算出來(lái)的。
該報(bào)道的計(jì)算方式很簡(jiǎn)單：北京上半年賣地均價(jià)*北京的國(guó)土面積。“2013年上半年，北京的土地總收入已達(dá)到664億元人民幣，而成交的土地面積為813萬(wàn)平方米。以此計(jì)算，北京市土地的平均價(jià)格為8167元/平方米。北京市的國(guó)土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，即將8167元/平方米和土地面積這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)134萬(wàn)億元人民幣。
8月2日，美國(guó)商務(wù)部公布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬(wàn)億美元，約合人民幣100萬(wàn)億元。美國(guó)一年的GDP還不及北京土地總市值。”
對(duì)這樣一組數(shù)據(jù)，信達(dá)證券地產(chǎn)分析師張冬峰說(shuō)，“從一定角度而言，這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)確實(shí)真實(shí)反映了中國(guó)房產(chǎn)泡沫的危機(jī)程度。”
這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)到底有多真實(shí)呢？
北京國(guó)土面積是1.6萬(wàn)平方公里無(wú)疑，但其中61%是山地，平原只占38.6%，為6339平方公里，如圖：
根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（2004-2020），北京未來(lái)將形成中心城-新城-鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。其中，中心城的面積約1085平方公里。
至于前述報(bào)道中引用的土地成交數(shù)據(jù)，北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京土地交易100宗，這些地塊有的在二環(huán)以內(nèi)，多數(shù)在中心城區(qū)和中心城邊緣集團(tuán)。從下圖中我們可以看到北京城鎮(zhèn)體系分布：
也就是說(shuō)，該報(bào)道用今年上半年中心城區(qū)和城郊的土地出讓均價(jià)乘以整個(gè)北京的面積，顯然缺乏說(shuō)服力。
即便只算中心城面積，這種計(jì)算方式還是不成立。如下圖，根據(jù)規(guī)劃圖，北京的土地還包括了鐵路用地、水域、農(nóng)業(yè)用地、道路用地等不可能上市交易的土地。
根據(jù)規(guī)劃，到2020年，北京市建設(shè)用地規(guī)�？刂圃�1650平方公里，僅占北京總面積的約十分之一。其中，中心城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約778平方公里，新城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約640平方公里，鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團(tuán)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約212平方公里。
綜上所述，我們可以看到，北京平原少，中心城區(qū)面積更小，可出讓的土地則少之又少。正因?yàn)橥恋刭Y源稀缺，才造成了如今地價(jià)高企的局面。而前述報(bào)道試圖用稀缺土地導(dǎo)致的高地價(jià)乘以并不稀缺的山地，這是毫無(wú)意義的，就像用魚翅、熊掌的價(jià)值推算鯊魚和熊的價(jià)值一樣。
其實(shí)早在2011年，該媒體就獨(dú)創(chuàng)性地做過(guò)同樣的乘法，當(dāng)然算出來(lái)結(jié)果同樣聳動(dòng)。“如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過(guò)美國(guó)一年的GDP總量。”文章如是說(shuō)。
試問(wèn)，北京的山地、河流、農(nóng)田、公路等等是怎么個(gè)賣法呢？
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