創(chuàng)立僅4年，湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團有限公司(以下簡稱“聯(lián)投集團”)的資產(chǎn)規(guī)模從32億元躍過1000億元。
這個背靠政府的市場化企業(yè)，通過一二級市場聯(lián)動的方式，利用杠桿效應，帶動了800億元的社會資本，期間，集團融資額超過400億元。運用這些資本，目前為止聯(lián)投，已先后有8個項目落子，并準備在湖北大規(guī)模復制。
“聯(lián)投用一個城市綜合運營商的身份，做的是人的城鎮(zhèn)化。”聯(lián)投集團董事長李紅云說，“未來的產(chǎn)業(yè)運營與失地農(nóng)民的造血功能，將是決定這一模式成敗的關鍵。”
農(nóng)民“新生”
劉艷搬家了，住進了跟城里人一樣帶有陽臺的小區(qū)房。
“我和弟弟一人一個房間，家里還空出一間房做書房，寬敞了很多。”劉艷欣喜地說，自家的土地和宅基地被征做新城開發(fā)后，按照人均超過50平方米的補償標準，家里分到了這套150平方米的新房。
劉艷所居住的小區(qū)叫花城家園，屬于武漢花山生態(tài)新城開發(fā)的農(nóng)民安置房。記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)配套齊全，學校、幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)活動中心等一應俱全，還有籃球、羽毛球等運動場所。
身邊的鄰居們也變化多多，“村里人都開始在新城里找工作，有的做物業(yè)管理員，有的做清潔員，還有人做園林綠化方面的工作，”劉艷的爸爸媽媽也“洗腳上岸”，家庭年收入從以往的4萬元左右升至8萬元左右，村里幾乎每家每戶都買了一臺車。更高興的是，社保也開始與城里接軌，“父母退休后，每月可領取1000多元的養(yǎng)老金。”
直接影響劉艷的，還有工作的“回流”。“高中畢業(yè)后，我一直在武漢市內(nèi)打工，現(xiàn)在回到老家一酒店做服務員，在家里吃住，月工資從此前的1200元漲到1800元。
新城“運動”
劉艷所在的花山生態(tài)新城，正是聯(lián)投集團啟動的第一個城鎮(zhèn)化項目。項目位于武漢市洪山區(qū)東郊，是武漢城市圈東向主軸“武鄂黃”城市帶的城鎮(zhèn)密集區(qū)、武漢市東部的都市發(fā)展區(qū)。聯(lián)投集團成立武漢花山生態(tài)新城投資有限公司(以下簡稱花山公司)負責項目的開發(fā)運營。2009年7月28日，花山生態(tài)新城正式破土動工。
根據(jù)規(guī)劃，新城總用地面積約66.4平方公里，建設用地18平方公里，規(guī)劃人口20萬人。截至目前，花山生態(tài)新城中已啟動的項目包括拆遷農(nóng)民安置社區(qū)、新城基礎設施、花山碼頭、花山生態(tài)館、酒店會議中心、武漢軟件城等六大工程建設。
“新城開發(fā)最關鍵的是農(nóng)民拆遷安置，所以我們最先啟動的項目是農(nóng)民安置社區(qū)‘花城家園’，”李紅云時任聯(lián)投集團總經(jīng)理，他介紹說，“開發(fā)建設新城不能與民爭利，所以我們當時就決定，高標準規(guī)劃建設220萬方的農(nóng)民還建社區(qū)，用以安置城內(nèi)13個行政村3.5萬失地農(nóng)民。截至目前，已遷入農(nóng)民近2萬人。”
在李紅云看來，城鎮(zhèn)化絕不是簡單將戶口本“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，而必須有序引導居住環(huán)境、生活方式和就業(yè)方式的全面轉(zhuǎn)型，使農(nóng)民享受與城鎮(zhèn)居民均等的社保、醫(yī)療、衛(wèi)生、教育等基本公共服務。
聯(lián)投集團創(chuàng)新性地按照武漢市城中村的標準，一次性繳納15億元，將所有農(nóng)戶納入社保體系，目前花山鎮(zhèn)上年滿55歲的女性和60歲的男性已開始領取養(yǎng)老保險金。
對失地農(nóng)民來說，更重要的問題是未來的生計。此前，花山鎮(zhèn)的村集體經(jīng)濟基本空白，新城建設開發(fā)后，聯(lián)投集團和當?shù)卣�，為村級�?jīng)濟預留數(shù)目可觀的發(fā)展資金。各村還發(fā)揮所長，帶動村民入股，辦起了物業(yè)公司、保潔公司、綠化公司、運輸公司等多個村辦經(jīng)濟組織，年終參與分紅的同時，還為村民提供了3000多就業(yè)崗位。此外，村里還開辦就業(yè)輔導班，組織對口技術(shù)支援培養(yǎng)村民的專業(yè)技能，為后續(xù)提高就業(yè)競爭力做準備。
“未來還將根據(jù)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能配套，扶持、推動村辦經(jīng)濟組織發(fā)展，多渠道提供就業(yè)，預計可實現(xiàn)50%以上的本地就業(yè)率。”李紅云如此表示。
不可虛空的產(chǎn)業(yè)
國家發(fā)改委的課題組調(diào)查顯示，中國12個省會城市規(guī)劃了55個新城，4個地級城市要建200個新城新區(qū)，161個縣級城市中有67個要建新城。鋪天蓋地的“造城運動”在中國興起，然而，鄂爾多斯等城市的“空城計”，讓人無法停止對造城運動的擔心。
如何避免城鎮(zhèn)化變成土地的城鎮(zhèn)化？產(chǎn)業(yè)是關鍵。
作為省聯(lián)投集團第一個項目，即花山生態(tài)新城“產(chǎn)城一體化”項目，規(guī)劃了新港、新城和生態(tài)保育三大功能區(qū)。其中，新港占地5平方公里，計劃建設17個泊位的集裝箱港口和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建成后年吞吐量將達300萬噸。新城規(guī)劃面積15平方公里，包括嚴西湖、花山鎮(zhèn)和嚴東湖三大集中建設區(qū)。生態(tài)保育區(qū)約為40多平方公里，包括嚴東湖、嚴西湖和白羊山系，構(gòu)成白羊山系和九峰山系兩大生態(tài)隔離帶。
“也就是說，新城里，1/3屬于建設用地，剩余的是湖泊、山體和林地。” 聯(lián)投集團總經(jīng)理助理、花山公司總經(jīng)理朱伸榮介紹，聯(lián)投集團將區(qū)域內(nèi)的所有土地進行集中整理，“再根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，尋找二級開發(fā)商。”
目前，已引入新城的項目包括武漢希爾頓酒店、與新加坡“淡馬錫”合作的新港、與大連億達合作開發(fā)的武漢軟件新城，及一批地產(chǎn)項目。武漢希爾頓酒店計劃今年年底開門營業(yè)，而武漢軟件新城的招商工作也已啟動，不少國際軟件企業(yè)已有入駐意向。
“軟件新城將是所有產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)。”朱伸榮介紹，2012年5月22日啟動的武漢軟件新城，總用地3.4平方公里，總投資超過200億元，入園企業(yè)將達1000余家，常駐工作、生活和學習人口達20萬人，園區(qū)產(chǎn)值超過500億元，將成為武漢市軟件及信息服務產(chǎn)業(yè)集群的核心承載基地。今年2月，武漢市政府常務會議將武漢軟件新城定為武漢2000億元軟件產(chǎn)業(yè)的核心項目。
不過，毗鄰武漢軟件新城的，還有另一個國家級東湖高新區(qū)內(nèi)的光谷軟件園，目前已有聯(lián)想、中興、華為等企業(yè)入駐。“我們與高新區(qū)的定位不同，” 武漢軟件新城發(fā)展有限公司總經(jīng)理邵輝解釋，軟件新城以IT服務為核心，向上下游產(chǎn)業(yè)鏈狀延伸，建設軟件開發(fā)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、民生科技、工業(yè)設計、金融服務多個產(chǎn)業(yè)集群。
客觀地說，園區(qū)目前最火熱的還是房地產(chǎn)開發(fā)。
聯(lián)投集團旗下的地產(chǎn)公司武漢聯(lián)投已開發(fā)“聯(lián)投·花山郡”的住宅項目。聯(lián)投還與碧桂園合資開發(fā)花山碧桂園生態(tài)城項目，萬科三星綠色生態(tài)新區(qū)也已敲定選址。
這種節(jié)奏引發(fā)了外界的一些疑慮。李紅云解釋說，二級房地產(chǎn)項目投入不高，但建房子速度很快，有利于聚集人氣。這客觀上會造成房地產(chǎn)先行的錯覺，但從整體投資規(guī)模上看，房地產(chǎn)業(yè)務僅占其中一小塊。但大型交通設施、基礎設施建設投入大，見效慢、回報期長。地產(chǎn)開發(fā)既可為政策性基礎設施項目提供資金來源，也是完善區(qū)域城市功能配套、產(chǎn)生快速聚集效應，帶動地區(qū)城鎮(zhèn)化的重要手段。
“聯(lián)投集團啟動的項目多，需要的資金多，需要借助于一些投資回報周期較短的盈利項目，回流部分資金。”聯(lián)投集團辦公室副主任鄧年武指出，這也是聯(lián)投集團多渠道融資模式中的一個亮點。
3年多來，湖北聯(lián)投集團在花山投入過200億元。朱伸榮透露，近兩年，通過與二級開發(fā)商合作的方式，已回收資金超過50億元。而花山新城的開發(fā)帶動的社會投資也已過百億元。
融資組合拳
聯(lián)投集團旗下項目的投資回報周期大都比較長，資本壓力巨大。
作為湖北省政府的投融資平臺之一，聯(lián)投集團已構(gòu)建多層次的資本市場融資渠道。其先后發(fā)行產(chǎn)業(yè)債券，并開辟海外融資路徑，實現(xiàn)了省內(nèi)首筆外幣貸款落地；引入保險資金投資，設立了10年期的城鐵保險資金債權(quán)計劃；并設立了全省規(guī)模最大的股權(quán)信托計劃。公開資料顯示，到2012年底，集團資產(chǎn)規(guī)模達543億元，累計實現(xiàn)投資410億元，帶動社會投資近800億元，累計實現(xiàn)融資額440億元。
“如今的局面是，基本所有涉足資本市場的各類機構(gòu)都主動來找我們尋求合作。”聯(lián)投集團副總經(jīng)理丁振國指出，目前集團融資渠道已十分暢通。走到這一步，并不容易。
丁振國回憶，聯(lián)投集團成立前3年，可謂舉步維艱。注冊資本金只有32億元，多個重大項目包括4條城際鐵路、花山新城項目等先后動工，“當時集團的負債率達70%多。”丁振國介紹，更讓人著急的是，這些項目的后續(xù)資金還無處籌措。
2011年，苦熬3年后，聯(lián)投集團終于達到發(fā)行產(chǎn)業(yè)債的條件。不過，當時信用評級機構(gòu)給出的信用評級只有“2A”，后來反復溝通后，對方才將評級提高到“2A+”。雖然最終只發(fā)行了6億元，但這筆錢對聯(lián)投集團來說無異于甘霖。
2011年還是聯(lián)投集團在信托領域融資的起始之年。當年，為籌集資金投向城際鐵路項目的8億元到期款項，與工行簽訂了利率10%的15億元信托基金。此后，聯(lián)投集團發(fā)行了短期融資券14億元、中期票據(jù)14億元，票面利率比銀行同期同檔次貸款利率下浮約15%。
“到目前為止，我們的負債率仍比較高。”丁振國解釋，但與2011年對比，企業(yè)規(guī)模已擴大數(shù)倍。目前集團在融資上的策略是，盡量讓直接融資占據(jù)融資比例的70%，并著手在長期投資方面布局。此前，聯(lián)投收購“東湖高新集團”股權(quán)，并將省內(nèi)最大的工程施工企業(yè)“湖北路橋”注入，啟動了債券發(fā)行工作，股債并舉。
此外，聯(lián)投集團還先后與國家開發(fā)銀行、國開金融成立了總規(guī)模達200億的武漢城市圈建設發(fā)展基金，并聯(lián)合省屬國企共同發(fā)起設立長江財產(chǎn)保險有限公司，后通過增資擴股和一致行動人協(xié)議成為天風證券股份公司的第一大股東。
“正是這種多元化的融資渠道，才能撬動上述這些項目。”李紅云表示，預計到今年年底，城際鐵路建成后，公司資產(chǎn)規(guī)模將升至1300多億元。
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