工業(yè)化、城市化、農業(yè)現(xiàn)代化，都需要土地承載。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程加速，土地資源的緊缺愈發(fā)明顯。要保耕地紅線不被突破、保發(fā)展用地，還要擴大房地產(chǎn)供地抑制房價，這個尖銳的矛盾，使決策部門選擇了“增減掛鉤”的方案。但現(xiàn)實表明，“增減掛鉤”操作起來難度相當大。
城市面積不斷擴大，農村建設占地只增不減，城鄉(xiāng)兩頭共同擠占耕地，用地指標被突破。據(jù)統(tǒng)計，僅在1996至2006年這10年間，全國農村就增加了100萬畝建設用地，其中新增的農民住宅用地約占80萬畝，農村居民人均宅基地面積從0.29畝上升到0.34畝。2009年2月26日，國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，與1996年的19.51億畝相比，12年間，中國的耕地面積凈減少1.2526億畝，相當于減少了一個大省的國土面積。
中國用只占全球7%的耕地，卻要養(yǎng)活占世界22%的人口。在今后相當長的時期內，中國都將面臨人地關系緊張的尖銳矛盾。為此，中央“十二五”規(guī)劃提出：“嚴格保護耕地，加快農村土地整理復墾”，“完善土地管理制度，強化規(guī)劃和年度計劃管控，嚴格用途管制”。
一、現(xiàn)行農村宅基地制度的缺陷
就筆者所知，到目前為止，我國并沒有專門的農村宅基地制度文本。有關農村宅基地方面的一些制度和規(guī)定，散見于《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》等法規(guī)文件中�？傮w而言，農村宅基地制度內涵，主要有以下四個方面：“無償取得和使用”、“限制流轉和抵押”、“面積法定”、“一戶一宅”。
脫胎于計劃經(jīng)濟體制的農村宅基地制度，欠缺規(guī)范性和完備性。農村宅基地制度，是按計劃分配的理念，將農村宅基地視為一種福利品，分配給農村集體經(jīng)濟組織（社區(qū)）成員，作為農村宅基地取得者的一種生活保障資料，沒有體現(xiàn)宅基地的財產(chǎn)屬性。
這樣的制度安排表明，只要是農村集體經(jīng)濟組織（社區(qū)）成員，就可以無償取得農村宅基地，并可無限期地使用和繼承。在分配面積上，由地方法規(guī)規(guī)定上限。其流轉限于農村集體經(jīng)濟組織內部，禁止抵押；一戶只有一次申請農村宅基地的機會，轉讓了宅基地而再次申請的將不被批準。
但現(xiàn)實是，除了不準抵押外，“限內流轉”、“一戶一宅”的約束，都被不同程度地突破。這是因為：
首先，我國實行市場經(jīng)濟30多年來，農村宅基地的財產(chǎn)屬性已日趨明顯。“無償獲取，零留置成本”，促長了“不要白不要、要了還想要”意念。
“無償獲取、零留置成本”，造成“多一處宅基地，就可能獲得多一份收入”的預期。而且少批多建的現(xiàn)象也相當嚴重。統(tǒng)計表明，近年我國農村集體建設用地的面積是4億畝（26.7萬平方公里），其中農民宅基地有2.5億畝（16.7萬平方公里），農村人均用地214平方米，超過農村人均建設用地150平方米的規(guī)劃標準高限64平方米。
其次，農村宅基地只能在農村集體經(jīng)濟組織內部流轉，其流動性幾乎為零。這就是說，農村宅基地入市交易實際不合法。這一限制了城鄉(xiāng)要素雙向流動，二不利農村籌措發(fā)展資金。而農村集體內部成員，各自可獲得相應宅基地，本身沒有多大的流動需求。
再者，現(xiàn)行制度強調的是農村宅基地對農民的保障功能，把它在一定程度上視作公共品，否定其私人產(chǎn)品屬性。而現(xiàn)實是，隨著市場經(jīng)濟的建立和完善，農村宅基地財產(chǎn)屬性凸顯，它的私人產(chǎn)品屬性已彰顯出來。而私人產(chǎn)品在市場中自由流動，是市場經(jīng)濟的題中之義。
最后，農村宅基地無償供給，是基于供給物無限性假設的。現(xiàn)行制度本身，幾乎沒有宅基地的退出機制。這就必然造成“建新不拆舊，普遍閑置”的現(xiàn)象。而事實是，土地資源是最稀缺的資源之一�？梢�，現(xiàn)行宅基地制度，不僅滯后經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實，而且不可持續(xù)。
二、“老房子”不拆的隱患與危害
1、農村閑置房屋，導致土地資源浪費嚴重。
據(jù)國土部門的統(tǒng)計顯示，2007年全國村鎮(zhèn)實有房屋建筑面積就已超過323.4億平方米。其中住宅271.2億平方米，全國村鎮(zhèn)人均住宅建筑面積29.2平方米，而農村的住房閑置率大約在30%，即高達80多億平方米。
建新不拆舊，農村閑置房屋，復墾無從談起，是另一種形式的土地拋荒，加劇了耕地短缺的矛盾，結果是寶貴的土地資源利用率低下。
2、農村閑置房屋，阻礙了村莊的治理與發(fā)展。
房屋閑置，正常功能不能發(fā)揮，不能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，不能實現(xiàn)以房養(yǎng)房的目的，一般房主不會新投入去進行必要修膳，年久失修斷壁殘垣、破敗無序，加大了現(xiàn)代化配套設施建設的難度，成為阻礙村莊治理與發(fā)展的一大因素。
3、農村閑置房屋，成為安全隱患。
農村閑置房屋，多因無人觀顧，荒草滿院，成為鼠蚊樂園。加上缺少必要修膳，隨時面臨倒塌危險，對人畜安全構成威脅。遇上自然災害，留守在家的弱勢群體難于自救，極可能發(fā)生事故，是一大嚴重的安全隱患。
4、農村閑置房屋，是社會治安的盲點。
農村閑置房屋，大多遠離村民視線，是社會治安的盲點，常為偷盜人員的聚散地和分臟地，也常為不法分子藏身地。
5、農村閑置房屋，引發(fā)宅基地矛盾糾紛。
農村閑置房屋，宅基地占有不均，極易導致群眾為爭奪宅基地而發(fā)生矛盾糾紛，影響鄰里和諧和社會穩(wěn)定。一些閑置的舊房屋，多屬多戶人家有產(chǎn)權。各家貧富不均，產(chǎn)權交叉不清，處置意見難統(tǒng)一，拆除難度相當大，加重宅基地糾紛。
6、農村閑置房屋，影響農村面貌及生態(tài)環(huán)境。
山區(qū)和偏遠農村，大多是土木結構的土坯房。這種土坯房，幾年無人居住，不僅成為農村衛(wèi)生防疫的死角，而且因鼠鉆鳥掀，屋面漏雨，墻體脫落，成為危房。房屋閑置失修易倒塌，堵塞溝渠、截斷通道，毀損農田，危及相鄰房屋，釀成次生災害，與新農村建設要求形成極大反差。
7、“小產(chǎn)權房”買賣紅火，給社會穩(wěn)定埋下隱患。
據(jù)國土部門不完全的統(tǒng)計，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權房”面積已經(jīng)達66億平方米。近年來“小產(chǎn)權房”存量還在不斷增加。
“小產(chǎn)權房”遍布鄉(xiāng)村城郊，出租、買賣紅火。大量的非法交易，不僅擾亂了市場秩序，更給社會穩(wěn)定埋下隱患。
三、“老房子”拆不下的原因
中央政府要力保耕地紅線不被突破，地方政府希望從土地上獲取發(fā)展資金，農民則千方百計守住這“最后的生命線”。就宅基地論宅基地治理，很難找到各方利益的平衡點。這個矛盾的現(xiàn)實反映，就是老百姓做了新屋，舊屋不愿拆。“空心村”現(xiàn)象逐漸蔓延。
“舊屋不愿拆”，這有多方面原因：
1、封建迷信思想作怪。中國幾千年封建社會，老百姓生活在社會低層，為求翻身，特別看重所謂的“風水”。這種思想根深蒂固，認為“老房子”是祖上“風水”，可以福佑后代。
2、不毀“祖業(yè)”。傳統(tǒng)農村社會，是以姓氏宗族為核心的社會。留下一塊“祖基”，就為后代子孫留下一塊宗族活動場所。滅失“祖業(yè)”，向來被認為是無能和不孝的。
3、蓄積財產(chǎn)。農村社會投資渠道十分有限，現(xiàn)在又是“負利率”時代，貨幣貶值嚴重，房屋不僅保值功能好，而且受法律保護，輕易無人敢動房屋財產(chǎn)�；谶@種理性考慮，不到萬不得已不會拆房。
4、舉家搬遷空置。伴隨著城市化進程，農村人口大量涌入城鎮(zhèn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，從1990年開始，我國每年大約有1%的農村人口轉化為城市人口。而中國人獨有的落葉歸根鄉(xiāng)土情結，使這些人口的“老房子”長年處于空閑狀態(tài)。長年在外打工戶，平均在農村老家居住時間為15天，造成長時段房屋空置。
5、絕戶空置。由于自然死亡、婚姻嫁娶等原因，絕戶產(chǎn)權人已經(jīng)消失，在其法定繼承人不愿入住的情況下，其舊房或宅基地便處于閑置狀態(tài)。
6、經(jīng)濟考量。老房子多為土木結構的土坯房，拆下的建材現(xiàn)在根本用不上，還得花費人工去拆。“留著又不用管飯”。房子在，地基就是自己的，拆了房子，地基就去了。再者，利用老房子，還可搞點或種養(yǎng)或遇機會出租，謀求點收入。
7、等待拆遷。一旦城市擴張、基礎設施建設圈定，拆老房子的補償收入，就遠遠大于自己的任何一項安排。因此，哪怕是一處破爛豬圈，也不會輕易自拆。
8、資產(chǎn)轉換。“占用”的農村宅基地，如果不能變現(xiàn)的話，那只是一種畫餅充饑式的“富有”。郊區(qū)農村，部分人用已有宅基地，或頂風或悄悄建起了“小產(chǎn)權房”，用于出租出售，謀求著資源轉換成資產(chǎn)的“新路”。
以上因素，造成了目前許多村莊成“空心村”的景觀。房主自己不愿拆老房子，鄉(xiāng)村無（財）力拆除，上級政府只能是原則指導。“零留置成本”，是“空心村”老房子拆不下的根源。
來源：市縣領導參閱
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