當(dāng)前位置：文章首頁 >> 政策評(píng)論 >> 鄉(xiāng)土評(píng)論 >> 一、 關(guān)于集體所有制市鎮(zhèn)的概念
搞清定義才能說話。集體所有制市鎮(zhèn)因城市和農(nóng)村城市化而生。
關(guān)于城市的概念，說法很多，迄今還沒有一個(gè)共同一致的定論。據(jù)有人統(tǒng)計(jì)，大約有幾十種定義。但人類對(duì)問題的研究成果是很豐富的，許多見解和觀點(diǎn)對(duì)我們認(rèn)識(shí)城市，推動(dòng)城市的健康發(fā)展是非常有價(jià)值的。
麻庫斯.維巴在他的《城市類型學(xué)》一書中說：所謂城市，如同巨大一體的定居村落，家家緊連著定居。然而居民間的組織關(guān)系很差，這與城市之外的鄰居之間的關(guān)系不大一樣。居民的絕大部分，不是靠農(nóng)業(yè)，而是靠工業(yè)或商業(yè)的毛利收入維持生活。麻庫斯.維巴在這里從兩個(gè)方面對(duì)城市做了描述：一是從城市的一般性質(zhì)，即居信的高度集中，二是從城市的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，即非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)占支配地位。
堅(jiān).吉柯布斯在他的《城市的原理》一書中把城市看作自身就會(huì)“生長(zhǎng)出持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的村落。”
劉易斯.芒福德博士認(rèn)為，城市乃是人類之愛的一個(gè)器官，因而最優(yōu)化的城市經(jīng)濟(jì)模式應(yīng)是關(guān)心人、陶冶人。他深刻揭示了城市的社會(huì)功能。
馬克思從城市鄉(xiāng)村的對(duì)比中，闡述了城市的集中性。他說“城市本身、表明了人口、生產(chǎn)工具、資本、享樂和需求的集中;而在鄉(xiāng)村里所看到的卻是完全相反的情況，孤立和分散。”
恩格斯從城市產(chǎn)生的原因進(jìn)行了論述，他在《英國(guó)工人階級(jí)狀況》一書中反映出：“人口也象資本一樣地集中起來……大工業(yè)企業(yè)需要許多工人在一個(gè)建筑物里共同勞動(dòng);這些工人必須住在近處，甚至在不大的工廠近旁，他們也會(huì)形成一個(gè)完整的村鎮(zhèn)。他們都有一定的需要，為了滿足這些需要，還必須有其他的人，于是手工業(yè)者、裁縫、鞋匠、面包師、泥瓦匠、木匠都搬到這里來了。……當(dāng)?shù)谝粋�(gè)工廠很自然地已經(jīng)不能保證一切希望工作的人都有工作的時(shí)候，工資就下降`，結(jié)果就是新的廠主搬到這個(gè)地方來。于是村鎮(zhèn)就變成了小城市，而小城市又變成大城市。城市愈大，搬到里面來就愈有利，因?yàn)檫@里有鐵路，有運(yùn)河，有公路，可以挑選的熟練工人愈來愈多;由于建筑業(yè)中和制造業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)，在這種一切方便的地方開辦新的企業(yè)，比起不僅建筑材料和機(jī)器要預(yù)先從其他地方運(yùn)來、而且建筑工人和工廠工人也要預(yù)先從其他地方運(yùn)來的比較遙遠(yuǎn)的地方，花費(fèi)比較少的錢就行了;這里有顧客云集的市場(chǎng)和交易所，這里跟原料市場(chǎng)和成品銷售市場(chǎng)有直接的聯(lián)系。這就決定了大工廠城市驚人迅速地成長(zhǎng)。——的確，農(nóng)村比起城市來也有它的優(yōu)點(diǎn)，在那里通常可以雇到更廉價(jià)的工人。因之，農(nóng)村和工廠城市就不停地競(jìng)爭(zhēng)，今天優(yōu)勢(shì)在城市方面，明天農(nóng)村里的工資降低了又利于在農(nóng)村中開辦新的工廠。但是，工業(yè)集中的趨勢(shì)仍然全力繼續(xù)下去，而在農(nóng)村中建立的每一個(gè)新工廠都含有工廠城市的萌芽。(恩格斯：《英國(guó)工人階級(jí)的狀況》，《馬克思恩格斯全集》第2卷，人民出版社，1975年版，320頁)
列寧從城市在國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治和人民精神生活中的地位和推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用提出了自已的城市觀。他說“城市是經(jīng)濟(jì)、政治和人民精神生活的中心，是前進(jìn)的驅(qū)動(dòng)力。”
中國(guó)對(duì)城市的表述是《中共中央關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定》：“城市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、科學(xué)技術(shù)、文化教育的中心，是現(xiàn)代工業(yè)和工人階級(jí)集中的地方，在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中起主導(dǎo)作用”。
值得指出，城市學(xué)科所指城市與民政部門定義的城市 有一定區(qū)別，國(guó)家民政部門定義的城市是設(shè)建制的城市型居民點(diǎn)，主要是行政概念，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件有所不同。而城市學(xué)科所指的城市是指符合上述城市特征的居民點(diǎn)，包括建制鎮(zhèn)﹑大中型工礦區(qū)。
集體所有制市鎮(zhèn)的定義。筆者所謂集體所有制市鎮(zhèn)，是指以農(nóng)民為主體在農(nóng)村集體所有制的土地上興建的達(dá)到市鎮(zhèn)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的村落。它是農(nóng)村城市化的產(chǎn)物，與通常所稱的小城鎮(zhèn)有區(qū)別，是中國(guó)特有的城鎮(zhèn)類型。如華西村、南街村等等。
所指“以農(nóng)民為主體”，是指：①組織機(jī)構(gòu)是村一級(jí)自治組織，沒有納入國(guó)家城鎮(zhèn)管理的序列，也不是國(guó)家在基層的行政組織。②組織領(lǐng)導(dǎo)人由村民從村民中民主選舉的非國(guó)家公務(wù)員。③組織的成員一般是農(nóng)村戶籍的農(nóng)民。
所指“農(nóng)村集體所有制的土地”。“天下有土，人生其上”。沒有土地的所有權(quán)就沒土地上的建設(shè)權(quán)。世界各國(guó)的土地，在所有權(quán)上，一般分為兩個(gè)層級(jí)，即國(guó)家所有和私人所有。如日本65%私有、35%公有，美國(guó)60%私有、40%公有(聯(lián)邦32%，州及地方7%)、德國(guó)絕大部分為私有、少部分公有，英國(guó)85%私有、15%公有，澳大利亞72%私有、28%公有，新加坡20%私有、80%公有。(加藤弘之、吳柏均著《城市化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究》，華東理工大學(xué)出版社，2011年第1版第429—430頁)中國(guó)2004年修訂后的憲法規(guī)定：“第九條 礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有;由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外”。“第十條 城市的土地屬于國(guó)家所有。”“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。
所指“達(dá)到市鎮(zhèn)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)”。國(guó)外設(shè)市的標(biāo)準(zhǔn)。有單純用某級(jí)行政中心所在地為標(biāo)準(zhǔn)，也有單純以城鎮(zhèn)特征﹙公共和市政服務(wù)設(shè)施﹚為標(biāo)準(zhǔn)。最多是以居民總?cè)丝跀?shù)量為標(biāo)準(zhǔn)。如英國(guó)3500≥人，美國(guó)≥2500人，加拿大≥1500人，澳大利亞≥1000人，丹麥 ≥200人。聯(lián)合國(guó)人居中心建議將人口1萬人以上的居民點(diǎn)認(rèn)做城市。中國(guó)城市設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與世界各國(guó)的城市設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)差異很大。中國(guó)的城市設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)綜合了人口規(guī)模﹑人口密度﹑城市功能及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度等多方面因素。1983年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)試行的設(shè)置縣級(jí)市的標(biāo)準(zhǔn)是：按人口密度(分為三檔，即每平方公里大于400人、100—400人、100人以下)縣政府所在地鎮(zhèn)，每平方公里人口密度為100——400人的，非農(nóng)業(yè)人口10萬人，其中非農(nóng)業(yè)戶口人口7萬人，自來水普及率60%，道路鋪裝率50%，城市基礎(chǔ)設(shè)施較好，排水系統(tǒng)好。全縣非農(nóng)業(yè)人口12萬人，非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎?5%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上工業(yè)產(chǎn)值12億元，占工農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值70%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值8億元，其中第三產(chǎn)業(yè)占20%，地方本級(jí)財(cái)政收入5000萬元以上、人均80元，承擔(dān)一定的上解任務(wù)。
國(guó)際上并無小城鎮(zhèn)的概念，只有城市的概念，小城鎮(zhèn)屬于城鎮(zhèn)序列的最低層次。中國(guó)也不例外。但官方文件并無定義，教科書上關(guān)于“小城鎮(zhèn)”的概念是：“小城鎮(zhèn)是一定區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心。它以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)。社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展必然帶來農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力由農(nóng)業(yè)部門向非農(nóng)業(yè)部門的轉(zhuǎn)移和農(nóng)村人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移。但是由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件不同，上述兩個(gè)轉(zhuǎn)移發(fā)生的時(shí)間與方式也不一樣，就世界范圍而言，許多國(guó)家和地區(qū)的兩個(gè)轉(zhuǎn)移是同步實(shí)現(xiàn)的。在我國(guó)則不然，兩個(gè)轉(zhuǎn)移發(fā)生錯(cuò)位，并以農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移先于農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為特點(diǎn)。這兩個(gè)轉(zhuǎn)移錯(cuò)位發(fā)展的結(jié)果使得城市和鄉(xiāng)村之間的社會(huì)區(qū)域——小城鎮(zhèn)有了突出的發(fā)展。”(中國(guó)社科院研究生院教材《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1999年第1版，第408頁)中國(guó)設(shè)鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)是：1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)是總?cè)丝谠?萬人以下的鄉(xiāng)﹑鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口超過2000人�；蚩�?cè)丝谠?萬人以下的鄉(xiāng)﹑鄉(xiāng)政府駐地非農(nóng)業(yè)人口占全鄉(xiāng)總?cè)丝?0%以上。
所指“農(nóng)村城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物”。 農(nóng)村城市化的定義也很多，也還沒有一致的定論，這表明的是實(shí)踐和有關(guān)研究的豐富多彩。留學(xué)美國(guó)的稅偉博士在《世界地理研究》2005年第一期《國(guó)外鄉(xiāng)村城市化研究的起源、進(jìn)展與比較》一文中介紹，馬克思是最早使用“農(nóng)村城市化”或“鄉(xiāng)村城市化”的人。馬克思1858年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)批判》一書中說：“現(xiàn)代的歷史是鄉(xiāng)村城市化。”另據(jù)筆者查閱，馬克思的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)批判》、《資本論》，恩格斯的《英國(guó)工人階級(jí)狀況》和馬恩合著的《德意志意識(shí)形態(tài)》、恩格斯《論住宅》等著作，已就城市的產(chǎn)生和發(fā)展、地位和作用、城市區(qū)位、城鄉(xiāng)關(guān)系和城市問題等提出了較為完整的科學(xué)理論。除馬恩之外，國(guó)外其他學(xué)者關(guān)于農(nóng)村城市化的定義還有：第一，人口、思想、文化由城市向鄉(xiāng)村地區(qū)擴(kuò)散的鄉(xiāng)村城市化。這就是所謂“逆城市化”。代表人物有兩個(gè)，一個(gè)是美國(guó)學(xué)者M(jìn).panioner，他認(rèn)為鄉(xiāng)村城市化是城市思想、觀念和生活方式向鄉(xiāng)村地區(qū)擴(kuò)散的社會(huì)變遷過程。另一個(gè)是法國(guó)學(xué)者麥爾蘭，他認(rèn)為，鄉(xiāng)村城市化是指鄉(xiāng)村空間緩慢的城市化過程，是鄉(xiāng)村居住區(qū)周圍發(fā)生的，鄉(xiāng)村城市化地區(qū)的人口是城市內(nèi)遷移而來的，其原因是一部分城市中產(chǎn)階級(jí)向往鄉(xiāng)村生活環(huán)境，而且土地價(jià)格低，交通發(fā)展，促成了他們下鄉(xiāng)購(gòu)買和建造房屋。第二，大都市中心周邊和大都市之間的人口高密度、城鄉(xiāng)之間相互作用高強(qiáng)度、農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)活動(dòng)高度混合的地帶。國(guó)內(nèi)有的解釋為“城鄉(xiāng)一體化區(qū)域”或“鄉(xiāng)村城市化”的區(qū)域、城鄉(xiāng)融合區(qū)、準(zhǔn)城市類地區(qū)。第三，人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移形成的城鎮(zhèn)向城郊的鄉(xiāng)村持續(xù)擴(kuò)張的“外向爆炸”形成向外延伸的都市帶。第四，鄉(xiāng)村地域上的人口在鄉(xiāng)村地區(qū)“內(nèi)向爆炸”式產(chǎn)生達(dá)到和超過了界定的城市人口密度閾值(每平方公里400人)的混合聚落體系。國(guó)內(nèi)關(guān)于中國(guó)農(nóng)村城市化定義的研究。薛德升博士(加拿大不列顛哥侖比亞大學(xué)博士后，中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心)《中國(guó)鄉(xiāng)村城市化研究：起源、概念、進(jìn)展與展望》(國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目，原載《人文地理》2001年10月第16卷第15期)一文認(rèn)為，“鄉(xiāng)村城市化是指農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的人口在鄉(xiāng)村完成其職業(yè)的非農(nóng)轉(zhuǎn)化，而不需要進(jìn)入城市，即在鄉(xiāng)村完成的城市化過程，鄉(xiāng)村城市化的核心是農(nóng)村勞動(dòng)力的職業(yè)非農(nóng)轉(zhuǎn)化和空間轉(zhuǎn)移。”其主要實(shí)證來自于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)。
集體所有制市鎮(zhèn)就是其中的三類地帶，即一是“大都市中心周邊和大都市之間的人口高密度、城鄉(xiāng)之間相互作用高強(qiáng)度、農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)活動(dòng)高度混合的地帶。國(guó)內(nèi)有的解釋為“城鄉(xiāng)一體化區(qū)域”或“鄉(xiāng)村城市化”的區(qū)域、城鄉(xiāng)融合區(qū)、準(zhǔn)城市類地區(qū)。二是人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移形成的城鎮(zhèn)向城郊的鄉(xiāng)村持續(xù)擴(kuò)張的“外向爆炸”形成向外延伸的都市帶。三是鄉(xiāng)村地域上的人口在鄉(xiāng)村地區(qū)“內(nèi)向爆炸”式產(chǎn)生達(dá)到和超過了界定的城市人口密度閾值(每平方公里400人)的混合聚落體系。集體所有制市鎮(zhèn)又主要指的是第三類地帶。
所指“村落”，就是在法律上把農(nóng)村集體所有制土地上的市鎮(zhèn)建設(shè)排除在“土地屬于國(guó)家所有”并由國(guó)家投資建設(shè)的城市之外，不管其市鎮(zhèn)的規(guī)模多大、標(biāo)準(zhǔn)多高，始終只是一個(gè)“村落”，處于政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)完全“自治”的地位，也處于一個(gè)較為封閉的狀態(tài)。
二、集體所有制市鎮(zhèn)的規(guī)模、類型、發(fā)展歷程和動(dòng)力機(jī)制
因?yàn)榧w所有制市鎮(zhèn)是筆者首次提出，此前沒有列入政策規(guī)劃和國(guó)家統(tǒng)計(jì)的范疇，因而全國(guó)究竟有多少，無法得知。但從筆者足跡所及，其規(guī)模是相當(dāng)可觀的。從概念還原為實(shí)征，集體所有制市鎮(zhèn)大體有三種類型：
一是獨(dú)立村落，其內(nèi)涵是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(社隊(duì)企業(yè))起步到工業(yè)化，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。如華西村、南街村等。江蘇省江陰市華士鎮(zhèn)華西村，全村土著面積0.96平方公里，380戶，人口1500多人;2008年，經(jīng)過并村后的面積擴(kuò)大到35平方公里，人口3.5萬人，銷售收入超過500億元。黨委、村委和企業(yè)117名班子成員有45%是非華西村人;3000名大學(xué)生中的大部分都是投身到華西村創(chuàng)業(yè)的各地學(xué)子;2007年，華西村外來人員1.7萬人，
二是大量的“城邊村”。 其內(nèi)容主要是住宅等商業(yè)服務(wù)。主要分布在地級(jí)市以上城市的周邊、沒有列入所鄰城市的建成區(qū)規(guī)劃或已列入城市建成區(qū)但并未實(shí)施，現(xiàn)仍然是屬于農(nóng)村序列的已達(dá)到市鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)的村落。這樣的村落數(shù)不勝數(shù)。其內(nèi)容主要是住宅等商業(yè)服務(wù)
三是部分“城中村”。其內(nèi)容主要是征地安置區(qū)，以房地為主。雖早已成為城市的新區(qū)，或已成為城市的新的中心，但其原有的行政村仍然完整地保存下來，有的雖已列入城市的社區(qū)，但只是換個(gè)社區(qū)的牌子而已，仍然是一個(gè)自治性質(zhì)的完整村落，仍然按自治村的法則運(yùn)行。如深圳市，2011年，全市土地總面積1991平方公里，建設(shè)用地917.77平方公里，其中原農(nóng)村集體用地為390平方公里，占42%。雖然市政府早已宣布，所有的市區(qū)內(nèi)土地為國(guó)家所有，但所有制變更的具體途徑久而未決，可以說，整個(gè)深圳市，幾乎就是一座集體所有制的城市。
總的來說，集體所有制市鎮(zhèn)產(chǎn)生的大背景是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)化。內(nèi)部的直接動(dòng)力機(jī)制主要是農(nóng)村集體建設(shè)用地和村民自治兩大動(dòng)力：
一是集體建設(shè)用地。又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地。是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。其用地法律程序是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)。村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)建設(shè)用地的許可和登記。在縣區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的局面下，一般沒有阻力，這就為為土地的就地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”創(chuàng)造了非常便利的條件，擺脫了農(nóng)田保護(hù)的束縛，極大地降低了工商企業(yè)發(fā)展的成本。沒有這一條，任何村落都無法市鎮(zhèn)式建設(shè)。
二是村民自治。由于有了村民自治，使得村落有了自我決策、自我發(fā)展的空間，擺脫了城市種種程序的束縛;村內(nèi)具有駕馭天地人超凡能力的的拔尖人物，如吳仁寶、張宏賦等人，且不受上級(jí)任免和任期制的束縛，獲得了創(chuàng)業(yè)所需的時(shí)間，決策快，能及時(shí)抓住機(jī)遇，瞬間成行，立地成佛。
三、 集體所有制市鎮(zhèn)的利弊
集體所有制市鎮(zhèn)的發(fā)展，造就了星羅棋布的小市鎮(zhèn)。其成績(jī)可以列出十條八條，且條條都有理論和實(shí)證支撐。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和市場(chǎng)化的深入，其弱點(diǎn)也與其優(yōu)點(diǎn)相伴而生，且日益突出：
一是在城鄉(xiāng)空間利用方面，“村落式”的市鎮(zhèn)，改變了農(nóng)村的空間格調(diào)，忽略了城鄉(xiāng)分工，降低了土地的利用率，影響了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
二是因“城中村”兩種不同性質(zhì)的土地所有制的存在，給城市的統(tǒng)籌規(guī)劃和建設(shè)帶來了難題，甚至客大欺主。最為典型的是深圳市，2011年，全市土地總面積1991平方公里，建設(shè)用地917.77平方公里中，原農(nóng)村集體用地為390平方公里，占42%，可謂國(guó)有和集體所有勢(shì)均力敵，或根本上就是個(gè)集體所有的大都市。這些被稱為“城中村”的集體土地，有近300平方公里的土地屬于非法占用。1990年代中期和2000年之后，都曾試圖推進(jìn)大規(guī)模的城中村改造，最終都無功而返。數(shù)次改造的同一個(gè)障礙就是違規(guī)用地的確權(quán)問題。由于征地確權(quán)的規(guī)劃和補(bǔ)償方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市土地的增值速度，使得政府在完成土地規(guī)劃后卻無法完成征地補(bǔ)償手續(xù)，許多土地產(chǎn)權(quán)至今“身份不明”。 原集體土地上的違規(guī)建設(shè)越來越多，這些“違規(guī)建筑”的擁有者即使房屋不能上市交易，租金收益也頗為可觀。所以，深圳出現(xiàn)了許多十幾層、帶有電梯的“農(nóng)民房”，相當(dāng)于商品房市場(chǎng)的交易規(guī)模，開發(fā)商最大的風(fēng)險(xiǎn)不是拆遷成本，而是無法確權(quán)導(dǎo)致的拆遷中的不確定性。
三是“村落”式市鎮(zhèn)，自治的范圍太少，障礙了村內(nèi)村外各種要素的有效交流;家族式、英雄式的首領(lǐng)因代際更替而難以為繼;自我治理與國(guó)家治理往往各取所需，難以協(xié)調(diào)。
四是集體所有制市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為脆弱，科技水平較為落后，各種公共設(shè)施的投資渠道和建設(shè)程序不夠規(guī)范，持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力不足。有的雖多次自我轉(zhuǎn)型，仍先天不足，提升難度大。
四、 集體所有制市鎮(zhèn)的前景展望和建議
綜合分析集體所有制市鎮(zhèn)的前世今生，它如同農(nóng)村的土地集體一樣，不論其歷史功過如何，但在新一輪工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、市場(chǎng)化的進(jìn)程中，已經(jīng)預(yù)見和不可預(yù)見的困難接踵而至，持續(xù)發(fā)展受到更大的挑戰(zhàn)，成為城市內(nèi)部和城鄉(xiāng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展不可愈越的重大課題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，全國(guó)城鎮(zhèn)的土地，只能是一種所有制。因此建議：
一要把集體所有制市鎮(zhèn)作為城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的重大課題，列入十八屆三中全會(huì)成立的中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組的議程，列入第十三個(gè)五年計(jì)劃城鄉(xiāng)布局和所有制改革的重大課題，組織專門力量，加強(qiáng)調(diào)查分析和對(duì)策研究。
二要對(duì)集體所有制市鎮(zhèn)分門別類，因地制宜，采取有效的轉(zhuǎn)軌措施，該停建的停建，訪緩建的緩建，訪改造完善的改造完善。
三是集體所有制市鎮(zhèn)的核心是土地的集體所有制。因此要把農(nóng)村土地集體所有制的改革作為核心和突破口，全面調(diào)查分析，拿出改革方案，為實(shí)踐指明方向。
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