當(dāng)前位置：文章首頁 >> 調(diào)查研究 >> 調(diào)查筆記 >> 江南村是蘇南名村，全村面積10.5平方公里，10400人，3000多戶，由江南村辦企業(yè)演化而來的江南集團年銷售收入達300億元以上。
2006年，江南村借助國土部城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點的機會，進行了全面建設(shè)新農(nóng)村的試點，其主要成果是“江南小鎮(zhèn)”的建設(shè)。江南村用近6年時間，將全村10.5平米公里范圍3000多戶分散居住的農(nóng)戶房屋拆除，集中建設(shè)了“江南小鎮(zhèn)”社區(qū)，從而實現(xiàn)了農(nóng)民居住方式的轉(zhuǎn)變。江南村自籌15億資金，建設(shè)的江南小鎮(zhèn)社區(qū)面積大約600畝，其中建筑面積達84萬平方米，共建成4000套住宅，從而為全村3000多戶拆除舊房屋的農(nóng)戶免費提供了具有全部產(chǎn)權(quán)的住房。
江南村在建設(shè)江南小鎮(zhèn)的過程中，全村3000多戶農(nóng)戶共退出宅基地1140畝，建江南小鎮(zhèn)用去600畝，還剩下540畝的新增建設(shè)用地指標被江南集團用作新增工業(yè)建設(shè)用地指標使用。
在拆除農(nóng)民舊房時，江南村按原房屋面積，每平方米補450~500元，按每戶住房面積平均200平方米計算，每戶可以拿到10萬元的拆遷補償。
在安置農(nóng)戶時，按50歲以下人員每戶交7萬元，即可以在江南小鎮(zhèn)獲得一套140平方米的大產(chǎn)權(quán)房，年齡超過50歲的村民，交2.4萬押金即可以獲得一套80平方米免房租公租房。也就是說，農(nóng)戶拆遷后，幾乎不用花錢就可以免費獲得一套140平方米的商品房。
江南小鎮(zhèn)建成后，因為是大產(chǎn)權(quán)房，按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市價，商品房價為6000元/平方米，140平方米一套的商品房，價值即為84萬元。按3000戶計算，江南村民即擁有大約25億元房產(chǎn)。這個意義上，江南集團副總經(jīng)理講，江南村15億元的投入轉(zhuǎn)化為了村民的房產(chǎn)收益。
值得注意的是，江南小鎮(zhèn)總建筑面積為84萬平方米，而3000戶按每戶140平方米安置，僅需42萬平方米的安置房，因此還有大約40萬平方米的建筑，它們是用來免費安置50歲以上村民居住的房屋、各種商業(yè)性建筑，以及多余出來的部分商品房。不僅如此，通過江南小鎮(zhèn)建設(shè)，江南集團還獲得了540畝新增建設(shè)用地。
為什么會有如此巨大的投入產(chǎn)出回報？
這里最關(guān)鍵一點就是，過去農(nóng)民在自己宅基地上所建通天樓的價值如何計算。從市場價值來看，因為農(nóng)民在自己宅基地上所建住房不是商品房，只能用于自住，因此很難計算其市場價值，也很難進行市場交易。
也就是說，江南村增減掛鉤建設(shè)江南小鎮(zhèn)項目，物質(zhì)上的含義是將之前分散居住的農(nóng)戶搬到了一起；在價值上，通過特別的制度安排，即不允許之前農(nóng)民住房上市交易而允許江南小鎮(zhèn)建設(shè)住房上市交易，因而看起來創(chuàng)造出巨大的價值財富。
這就是前面所說政策使然。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，通過整理農(nóng)村建設(shè)用地所節(jié)約出來的農(nóng)村建設(shè)用地，可以增加相應(yīng)的城市建設(shè)用地指標。江南村所建設(shè)“江南小鎮(zhèn)”是以城市建設(shè)用地來獲得過去屬于農(nóng)民宅基地減少面積的指標。簡單地說，江南村通過對國土部城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點辦法的變通，將本來是不能交易只能自用的農(nóng)民宅基地，通過退舊建新，而集中起來成為了城市國有建設(shè)用地，再以此城市國有建設(shè)用地進行商業(yè)開發(fā)，即建成了面積巨大、價值驚人的可以上市交易的具有完全產(chǎn)權(quán)的江南小鎮(zhèn)商品房和商業(yè)用房。
江南村很精明，試圖借江南小鎮(zhèn)建設(shè)來與市政府分利。其一，按照國家政策，農(nóng)民宅基地及其上所建住宅不能進行市場交易，江南村通過變通增減掛鉤政策，以江南小鎮(zhèn)建設(shè)的名義，將之前無法交易的農(nóng)民住房變成了可以交易的江南鎮(zhèn)上的商品房。這也是為什么農(nóng)民即使江南小鎮(zhèn)商品房居住舒適度不如過去舊宅，卻仍然愿意拆舊換新的原因。
其二，江南村看似只是將拆舊所節(jié)余出來的1140畝宅基地中的600畝拿來建設(shè)江南小鎮(zhèn)，并沒有占用地方政府的城市建設(shè)用地指標，但是，按《土地管理法》，江南村只能作為新增建設(shè)用地指標給到市政府，然后江南村要建設(shè)江南小鎮(zhèn)，需要使用國有土地，就要向市政府申請通過招拍掛來獲得建設(shè)用地。
但在江南小鎮(zhèn)建設(shè)項目中，江南村顯然沒有通過招拍掛程序來獲得這600畝的國有土地的使用權(quán)，而是通過政府劃撥來獲得使用權(quán)的。這樣一種劃撥，既是前一個層面農(nóng)民可以獲得完全產(chǎn)權(quán)商品房的原因，又是江南小鎮(zhèn)建設(shè)小代價可以產(chǎn)生巨大價值的關(guān)鍵。
江南村不花錢辦了大事。他們不通過招拍掛來獲得國有建設(shè)用地，這樣造成本該進入市財政的土地出讓金收益卻歸了江南村。正因為如此，江南小鎮(zhèn)建設(shè)是難以復(fù)制的。（
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