住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的根源
———基于合同治理結構變形與約束軟化視角的解讀
仇 葉
（華中科技大學鄉(xiāng)村治理研究中心博士生，湖北武漢，430074）
摘 要：當下普遍存在的物業(yè)糾紛源于物業(yè)管理合同的正式治理結構與非正式治理結構之間的偏差。前者基于物業(yè)服務的公共性特征形成以業(yè)主團體與物業(yè)公司為主體的雙邊治理結構，后者基于合同嵌入的社區(qū)結構形成以個體業(yè)主與物業(yè)公司為主體的多邊治理結構。在多邊治理結構下，合同的約束力軟化，雙方的違約行為頻發(fā)并缺乏有效的治理手段，合同面臨失效的危險。研究表明通過對社區(qū)共同體的培育，能夠為合同的正式治理結構提供社會支持，從而有效解決物業(yè)糾紛，提升物業(yè)服務質量。
關鍵詞：物業(yè)糾紛；合同治理；雙邊治理結構；多邊治理結構
一 問題的提出
自20世紀90年代住房制度改革以來，城市住房開始走向市場化，商品房小區(qū)日益成為當下城市住房的主流形態(tài)。與之匹配的物業(yè)管理問題應運而生，日漸成為社區(qū)治理中的核心內(nèi)容。近年來，城市的物業(yè)糾紛不斷增多升級，引發(fā)了大量物業(yè)公司棄管、業(yè)主維權等社會性事件。在這一背景下，物業(yè)糾紛問題引起了學界的廣泛關注。
已有研究主要依循兩大徑路展開：一是從物業(yè)糾紛的具體實踐入手，關注物業(yè)公司與業(yè)主之間的互動關系；二是從物業(yè)管理合同的規(guī)范設定入手，對業(yè)主與物業(yè)公司權利與義務關系進行解讀與判定。物業(yè)糾紛的實踐路徑大多關注業(yè)主維權運動，將其視為是物業(yè)糾紛的集中化表達，學者通過分析業(yè)主維權產(chǎn)生的原因，維權的過程與維權的困境，反思當下中國物業(yè)管理的存在的問題。[1]、[2]、[3]例如，張磊在對北京幾個小區(qū)的個案考查后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開放商、主業(yè)公司聯(lián)合政府形成了一個強勢的利益群體共同侵害業(yè)主的合法權利，由此興起業(yè)主的維權運動，居民通過自我組織與策略性的抗爭維護自己的權利[4]。毛軍權指出物業(yè)管理公司作為市場主體具有逐利性，其利益最大化的追求必然帶來對業(yè)主利益的侵害，而政府的公權力對于自治的干預以及居民自身的組織困境導致維權的困境[5]。總體而言，這一視角認為，物業(yè)管理中的糾紛產(chǎn)生于物業(yè)公司與政府對業(yè)主的侵權，保護業(yè)主權利是解決物業(yè)糾紛的關鍵。
物業(yè)管理合同的研究路徑則將物業(yè)糾紛問題放置于市場私權的范圍內(nèi)討論，即認為所有權關系是物業(yè)問題的基礎。學者以業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同為切入口，關注合同的權利基礎，合同的性質與特點，合同雙方的權利與義務關系。現(xiàn)有研究在以下幾個方面達成了共識，認為物業(yè)管理合同的權利基礎來源則建筑物區(qū)分所有權，業(yè)主團體通過對物業(yè)的占有享有成員的權利與義務，是物業(yè)管理的主體[6]。在市場化的條件下，業(yè)主將物業(yè)管理委托給物業(yè)公司，由后者提供服務，前者提供貨幣報償，兩者結成市場化的契約關系[7]。當下的物業(yè)糾紛問題主要是由法律法規(guī)對業(yè)主與物業(yè)公司的身份界定不明引起[8]。因此，在這一視角下，解決物業(yè)糾紛就是通過法律重新界定業(yè)主與物業(yè)公司的身份，以完善物業(yè)管理合同的形式形塑兩者的關系。
現(xiàn)有研究分別從規(guī)范與實踐兩個面向理解當前普遍出現(xiàn)的物業(yè)問題，有效推進了物業(yè)糾紛的研究，但都有一定的缺陷，并且視角之間存在斷裂缺乏相互的借鑒與結合。物業(yè)糾紛的合同視角具有高度規(guī)范化的色彩，卻沒有注意到合同無法將所有的權利與義務關系進行明確的界定。這意味著合同訂立以后仍需要后期的治理，涉及到合同利益主體復雜的社會關系，對合同的理解必須增加“社會維度”。同時，物業(yè)糾紛的實踐視角意識到合同的實踐維度，但過分關注業(yè)主的維權運動，將市場化的契約行為高度政治化與道德化，從而喪失了市場的視野，忽略了業(yè)主與物業(yè)公司是平等的交易主體。
基于此，本文試圖將兩種研究路徑進行結合，引入合同治理的視角，并認為物業(yè)糾紛根本上是由物業(yè)管理合同治理無效所引起。2014年筆者對秦皇島市的多個社區(qū)進行了為期一個月的調(diào)查，走訪了普通居民，物業(yè)公司，居委會、街道等相關部門，著重關注社區(qū)的物業(yè)糾紛問題。各個社區(qū)的物業(yè)糾紛具有共性，本文挑選的個案美雅小區(qū)是當?shù)剌^為一般性的小區(qū)，其物業(yè)糾紛具有一定的代表性與普遍性。本文試圖以美雅小區(qū)的調(diào)查為基礎，呈現(xiàn)物業(yè)糾紛的常態(tài)，歸納物業(yè)糾紛的生成的一般化機制。
二 概念與分析框架
合同治理理論指出由于人類的行為的有限理性和機會主義的存在，合同的簽訂不僅是有成本的，更加是不完全的，合同的完成不僅需要前期的合同簽訂，更需要合同主體在合同訂立后的互動。威廉姆斯指出，利益主體根據(jù)合同設定的權利與義務關系展開雙向互動，這一實踐過程就被他稱為合同治理。不同的交易特征會使追求生產(chǎn)成本和交易成本最小化的人尋求不同的治理結構。[9]所謂的合同的治理結構就是指合同主體在治理過程中形成的正式關系與非正式關系的關系。同時，劉世定進一步指出，合同治理結構存在正式與非正式的區(qū)別，前者基于正式合約設定的權利主體之間的權利與義務關系，后者則指出合同嵌入于社會當中，合同主體的社會關系對合同治理的結構產(chǎn)生影響并形成非正式的治理結構[10]。一般而言，正式的治理結構與非正式的治理結構不一定吻合，有可能存在偏差，后者的存在將導致正式合同設定的治理結構無法實行，影響合同履行的效果。
本文從合同治理的視角出發(fā)，將物業(yè)管理問題放置于業(yè)主與物業(yè)公司的交易關系中理解。從交易關系上看，業(yè)主與物業(yè)公司是兩個平等的市場主體，并以物業(yè)服務為交易內(nèi)容簽訂合同，形成契約關系。從交易的特征看，物業(yè)管理服務有很強的綜合性與彈性空間，同時，物業(yè)服務還涉及對業(yè)主共有財產(chǎn)的處分，小區(qū)秩序的維護等管理性的內(nèi)容。交易的復雜特征決定了完全合同訂立的不可能性，合同中的權利與義務的履行必須通過事后的治理過程完成。因此，本文將物業(yè)管理看做是業(yè)主與物業(yè)公司雙方權利與義務履行的過程，也是合同治理的過程。
為了完成后期的合同治理，物業(yè)公司與業(yè)主以合同的形式設定了彼此的權利與義務關系，并基于此形成治理結構。這是合同的正式治理結構，也是合同得以履行的基礎。然而，合同的治理在社區(qū)場域內(nèi)展開，其治理結構必然嵌入于社會之中，受到社會結構的形塑與影響。問題就在于，當下中國社區(qū)內(nèi)部的社會結構與正式的合同治理結構存在摩擦，兩者的匹配程度很低。合同的正式治理結構在嵌入到社區(qū)的過程中發(fā)生變形，并最終形成了區(qū)別于合同制定時的非正式治理結構。治理結構的變化帶來合同約束力的軟化[11]。所謂約束軟化就是指，非正式的合同治理結構無法提供有效的治理手段，導致合同的監(jiān)督力下降難以約束合同主體的行為，從而影響合同的履行。物業(yè)糾紛正滋生于此。
在具體的分析框架上，本文首先從一個社區(qū)的物業(yè)糾紛入手，呈現(xiàn)基本經(jīng)驗，并在合同治理的視野下進行解讀，辨析物業(yè)糾紛的內(nèi)容與實質。其次，分析物業(yè)糾紛形成的一般性機制：一是分析成文的物業(yè)管理合同，確定利益主體的權利與義務關系以及與之相匹配的正式合同的治理結構，二是考察正式結構在嵌入社區(qū)的過程中產(chǎn)生的變形，探究社區(qū)結構對正式治理結構的影響，確定基于關系的合同的非正式治理結構形態(tài)。最后，指出正式的治理結構與非正式的治理結構之間的偏差對物業(yè)管理造成的影響。
三 物業(yè)糾紛的經(jīng)驗呈現(xiàn)與解讀
1. 美雅小區(qū)的概況
美雅小區(qū)建于2006年，地處秦皇島市下轄的港城街道。小區(qū)地段較好，靠近市中心，附近有一小學，屬于學區(qū)房。因此，不少業(yè)主出于孩子就學方便在小區(qū)購房，還有一些則將房子做投資，出租使用。該小區(qū)共有居民樓10棟，每棟有4個單元，每單元六層，現(xiàn)有居民228戶。
小區(qū)的物業(yè)一開始由港勝物業(yè)負責，該物業(yè)系房地產(chǎn)公司引進。隨著年歲增多，房屋需要維修的費用增大，而物業(yè)費用的收繳卻越來越難，物業(yè)公司認為利潤難以維系，于2013年決定從美雅小區(qū)撤退。按規(guī)定，該物業(yè)公司在撤退前三個月張貼了撤退通知。該小區(qū)一直就沒有業(yè)主委員會，居民看到告示后也沒有采取任何行動。倒是居委會怕小區(qū)脫管產(chǎn)生社會問題，積極組織居民中的積極分子，統(tǒng)計居民的意見，并最終征得三分之二居民的同意引進了現(xiàn)在的博翔物業(yè)。
博翔物業(yè)與該小區(qū)的全體業(yè)主簽訂物業(yè)合同。全體業(yè)主作為甲方雇傭物業(yè)公司，并按照秦皇島的標準支付每年每平方5毛錢的物業(yè)費用。根據(jù)戶型與公攤面積，每戶每年大概要上繳300~400左右的費用，整個小區(qū)總計物業(yè)費八萬元。博翔物業(yè)作為乙方提供物業(yè)管理服務，主要包括保潔、保安、綠化、公共設施維修、公共秩序維護。為了完成服務，博翔物業(yè)為該小區(qū)配備了四名服務人員，其中一名內(nèi)保潔，一名門衛(wèi)，一名保安，以及一個總負責人，后三者還負責小區(qū)的外保潔工作。
2. 物業(yè)糾紛的內(nèi)容
博翔物業(yè)進入以后，與業(yè)主之間雖然沒有出現(xiàn)大的紛爭，但小摩擦不斷，存在大量的日常性的物業(yè)糾紛。作為被服務與服務者，業(yè)主與物業(yè)公司都各有不滿。
從業(yè)主的角度，對于物業(yè)公司的抱怨主要集中在三個方面：首先，業(yè)主認為物業(yè)公司服務不到位，主要包括清掃不及時，綠化環(huán)境不夠好，治安方面存在問題，小區(qū)內(nèi)發(fā)生過車輛丟失的情況。其次，指責物業(yè)公司不作為。小區(qū)內(nèi)有些住戶不遵守公共規(guī)則，養(yǎng)狗擾民，在公共綠化面積內(nèi)種樹，而物業(yè)公司在接到業(yè)主投訴后并沒有解決問題。最后，賬目不透明，業(yè)主對于物業(yè)費用和公共維修資金的使用情況不知情。有業(yè)主提出看賬目，物業(yè)公司以只有業(yè)委會或三分之二以上的業(yè)主提議后才有權查看為由拒絕業(yè)主的要求。但是面對這些物業(yè)糾紛，大多數(shù)業(yè)主都是個人找物業(yè)公司或請居委會幫忙，如果不能解決就只是抱怨發(fā)牢騷，或是直接不繳物業(yè)費，并沒有組織起來采取針對性的措施。
與業(yè)主的抱怨相對，物業(yè)公司也認為自己是受害方，物業(yè)公司的不滿集中在以下幾個方面：首先，物業(yè)收繳難。美雅小區(qū)的物業(yè)費用不高，但公司只能收繳到百分之八十左右的物業(yè)費用。很多業(yè)主不繳納物業(yè)費用，物業(yè)公司也沒有強制性手段，只能不斷上門索要，但成效不高。其次，業(yè)主難以管理。美雅小區(qū)內(nèi)的確存在養(yǎng)狗擾民，種樹侵害公共空間的情況，但物業(yè)公司與居民交涉，居民并不服從物業(yè)公司管理，態(tài)度強勢。物業(yè)公司沒有強制性的權力，也不想與居民搞僵關系，問題就不了了之了。此外，物業(yè)公司認為該小區(qū)的物業(yè)費用不高，在該費用下提供的服務本來就有限，業(yè)主的高標準要求并不合理。同樣，賬目上，賬目審核要有合法程序，物業(yè)公司不可能向每個業(yè)主公開公司賬目。
3. 物業(yè)糾紛的實質分析
合同訂立的目的主要就在于以條約的形式確立合同雙方的權利與義務關系，一方的權利即另一方必須遵守的義務。從物業(yè)管理合同上看，業(yè)主與物業(yè)公司之間呈現(xiàn)出兩組對應的權利關系。第一，物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的市場主體，一方提供物業(yè)管理服務，另一方提供物業(yè)管理費用。從權利角度而言，業(yè)主享有物業(yè)管理服務，同時，物業(yè)公司有收取物業(yè)費用的權利。第二，物業(yè)管理具有管理的性質，根據(jù)我國物業(yè)管理條例，業(yè)主必須“維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動”。這意味著要履行職能，物業(yè)公司必須對人和物都有一定的管理權能，需要業(yè)主全體對物業(yè)公司進行委托授權，兩者是委托授權的關系。在委托授權關系下，業(yè)主享有對物業(yè)公司的監(jiān)督權利，同時物業(yè)公司享有對違反秩序的業(yè)主進行管理的權能。
物業(yè)管理合同設定了雙方所享有的權利，而物業(yè)糾紛的內(nèi)容則表明雙方的權利都未能得到清晰的界定與保障，合同的履行存在問題。首先，合同雙方對彼此的權利界定不清，集中體現(xiàn)在對服務質量的標準上。業(yè)主對于物業(yè)公司采取高標準，而物業(yè)公司則認為自己只能提供有限服務，兩者未能達成共識。其次，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司其權利都受到了一定的損害。業(yè)主享受物業(yè)服務與監(jiān)管物業(yè)公司的權利未得到保證，同樣，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費用，對違反公共秩序的業(yè)主進行管理的權利被侵害。并且，雙方都沒有保護自身的權利，對對方的違約行為進行治理的手段與能力。
正式合同的設定與具體實踐表明，物業(yè)糾紛從根本上是合同無法實踐的問題：業(yè)主與物業(yè)公司無法對合同達成一致性的理解，合同缺乏實質性的約束力，由此導致雙方的違約行為頻發(fā)，合同面臨著失效的危險。
四 治理結構變形與約束軟化：物業(yè)糾紛形成的一般機制分析
在對物業(yè)糾紛的內(nèi)容與實質進行分析以后，仍然需要回答的問題是：物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因是什么，其背后的一般性機制是什么。上文指出合同雙方對物業(yè)合同的一致性理解與執(zhí)行困境是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的根源。這就將問題引向了物業(yè)管理合同的合同治理過程。治理的效果即合同的執(zhí)行狀況，依賴于合同的正式治理結構的運行。因而，物業(yè)糾紛的出現(xiàn)很大程度上就源于正式的治理結構無法維系，從而導致合同的失效。
1. 雙邊治理結構：正式合同的治理結構設定
交易的特征決定了合同的治理結構。物業(yè)管理合同以物業(yè)管理服務為交易內(nèi)容，后者的公共性特征決定了業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與主業(yè)公司之間的權利關系，兩者共同形塑出合同的正式治理結構。
(1) 物業(yè)管理服務的公共性
物業(yè)管理服務的公共性由服務的物權基礎和它自身的特征所決定。從物權基礎上看，根據(jù)物權法規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。這一建筑物區(qū)分所有權制度標識了業(yè)主的共有關系，創(chuàng)設了業(yè)主滿足共同利益，建設公共領域的需要�？梢�，物業(yè)管理服務所要滿足的是全體業(yè)主針對公共領域提出的服務需求，必然具有很強的公共性。
從物業(yè)管理服務的自身服務特征看，它是一種典型的公共物品[12]。物業(yè)服務在共有部分展開，其服務包括環(huán)境、衛(wèi)生、安全的維系，樓道、廣場等公共設施的維護。顯然，這些服務具有整體性與不可分割性的特點，不排他得為所有業(yè)主共享，受眾是整體業(yè)主。此外，這一公共物品的有效供給依賴于于業(yè)主對公共秩序的遵守。業(yè)主個人權利的使用過度，或對公共物品的過度消費都會影響到物業(yè)管理服務的提供，例如在小區(qū)的公共領域內(nèi)亂搭亂建，產(chǎn)生過大的生活噪音都會破壞公共秩序，妨礙了其他業(yè)主的生活，造成物業(yè)管理服務的供給困境。因此，物業(yè)管理服務的公共性就體現(xiàn)在它為所有業(yè)主享有，并需要所有業(yè)主共同營造與維護。
(2) 雙邊治理結構的特征
物業(yè)管理服務的公共性表明，物業(yè)公司不是與單個業(yè)主，而是與全體業(yè)主結成交易關系。全體業(yè)主是物業(yè)管理合同的主體，單個業(yè)主必須以整體的形式與物業(yè)公司締結合同。由此，物業(yè)管理合同呈現(xiàn)出以業(yè)主團體為一方，以物業(yè)公司為另一方的雙邊治理結構。雙邊治理結構包含以下兩個內(nèi)涵：
首先，在雙邊治理結構下業(yè)主與業(yè)主之間形成治理關系。業(yè)主是以整體的形式與物業(yè)公司達成契約關系，這意味著業(yè)主之間必須完成內(nèi)部整合。一方面，不同成員具有不同的服務訴求，對于公共利益也有不同的理解，這需要業(yè)主之間進行協(xié)商，對公共利益以及彼此的權利義務關系達成共識，形成業(yè)主公約。另一方面，更為重要的在于業(yè)主公約具有契約性的意義，一旦形成，業(yè)主必須無條件遵從公共意志，服從整體利益最大化的原則[13]。任何影響到其他業(yè)主正常權利的行為都是對業(yè)主公約的破壞，都沒有正當性，業(yè)主之間肩負著彼此監(jiān)督，制止不合理行為的治理責任。
其次，業(yè)主團體與物業(yè)公司形成治理關系。兩方作為平等的市場主體，必須在尊重對方利益的基礎上對物業(yè)的價格、物業(yè)管理服務質量，物業(yè)公司的管理權限、業(yè)主的監(jiān)督權利進行協(xié)商，達成服務的共識，督促彼此義務的履行，從而實現(xiàn)各自的權利。合同關系履行的基礎在于雙方是平等的治理主體，能夠形成力量均衡的治理結構，這體現(xiàn)在：一方面業(yè)主團體掌握了了物業(yè)費用支付權和引入與清退物業(yè)公司的權利，因此能夠逼迫物業(yè)公司履行應盡的義務；另一方面，物業(yè)公司掌握了服務的能力，可以借助合同獲得提供服務所應有的報酬與管理權限。
可見，在正式的合同治理結構中，業(yè)主團體具有中介的作用：它一方面在內(nèi)整合社區(qū)，使業(yè)主之間形成相互的治理關系，另一方面對外整體性的與物業(yè)公司形成治理關系，正是這一雙重治理形態(tài)界定了每一個業(yè)主與物業(yè)公司的權利與義務，并賦予雙方治理的手段。因此，雙邊治理結構實現(xiàn)的關鍵就在于全體業(yè)主能否形成一個對內(nèi)自律，對外統(tǒng)一意志的團體。只有在業(yè)主團體的基礎上才能理順內(nèi)部主體的權利與義務關系，才能對外與物業(yè)公司確定起權利與義務關系，最終完成合同的治理。
2. 多邊治理結構生成：正式治理結構的嵌入與變形
雙邊治理結構代表著正式合同的治理結構，也是治理結構的理想狀態(tài)。問題在于，合同的治理在社區(qū)的場域內(nèi)展開，社區(qū)內(nèi)部的社會關系形態(tài)對合同的治理結構產(chǎn)生影響。當前，業(yè)主與業(yè)主之間的關系松散，社區(qū)呈現(xiàn)出很強的原子化結構。合同在嵌入社會的過程中發(fā)生變形，導致非正式治理結構的形成。
(1) 結構嵌入：原子化的社會結構
正式合同預設了業(yè)主之間成員與共同體的關系，但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主與業(yè)主之間熟悉化程度不高，交往頻度低，社區(qū)結構高度原子化。
社區(qū)的這一社會結構樣態(tài)主要有兩個方面因素決定：首先，從社區(qū)內(nèi)部看，業(yè)主由高度異質化的人群組成，并且流動性很大，這增加了居民的交往難度。業(yè)主購房時以自身的經(jīng)濟條件與生活便利性選擇小區(qū)，彼此之間并不存在血緣、業(yè)緣等穩(wěn)定的社會關系。同時，共同居住的地緣關系也并不穩(wěn)定，當前城市的投資性購房、房屋出租、房屋的轉買轉賣現(xiàn)象均不少見，美雅小區(qū)作為學區(qū)房人口流動性就的更加明顯，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主變動很大。社區(qū)的異質化程度顯然會對共同體的培育產(chǎn)生不利影響[14]。此外，居民本身的交往意愿不強。一般業(yè)主都只將小區(qū)視為單純住宅與休息的場所，相互之間的交往需求很少。從美雅小區(qū)看，居民的大部分活動都局限于家庭內(nèi)，以私人化的看電視、玩電腦為主，很少與其他業(yè)主交往。
其次，國家也是影響社區(qū)結構形態(tài)的重要變量。社區(qū)被國家定義為自治組織，居委會則是這一組織的中心，但事實上，國家對社區(qū)采取較為嚴格的監(jiān)管，居委會被高度行政化，是國家滲透基層社會的工具[15]。從物業(yè)的角度來看，居委會為了防止出現(xiàn)大型的沖突糾紛，積極介入到物業(yè)管理服務中，主要表現(xiàn)在幫助業(yè)主引進物業(yè)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主的關系等方面。以美雅小區(qū)為例，博翔物業(yè)的進入基本就是居委會組織業(yè)主的結果。不過看似積極的政府行為實際上起到了很消極的后果，它在事實上消解了業(yè)主組織起來的積極性與必要性。在居委會的代辦下，業(yè)主不僅缺少自治的實踐不具備自我組織能力，而且逐漸消解了主體意識，形成了對政府的高度依賴。這樣的業(yè)主是很難形成統(tǒng)一性的業(yè)主團體的。
社區(qū)內(nèi)部人員的構成形態(tài)，居民的交往意愿與國家對社區(qū)的管理控制形塑了城市社區(qū)的社會結構。從結果上看，業(yè)主之間交往范圍狹小，交往內(nèi)容匱乏，居民社區(qū)歸屬感差，參與程度低，社區(qū)內(nèi)的關系網(wǎng)絡稀薄。以美雅小區(qū)為例，絕大多數(shù)的居民僅與本單元的少數(shù)居民來往，并且大多僅限于點頭之交。在這樣的社區(qū)中，相互的認識都難以做到，更不用提積極參與社區(qū)事務了。大量經(jīng)驗研究也指出，在高度分化與疏離的現(xiàn)代社會，城市社會很難成為一個共同體，相反，社區(qū)結構呈現(xiàn)出原子化的狀態(tài)，具有陌生人社會的特點[16]。
(2) 治理結構變形：多邊治理結構的生成
當社區(qū)結構與治理結構相一致時，信息能夠快速流通，業(yè)主之間就能很快達成共識，對彼此的行為監(jiān)督約束，社區(qū)結構是合同治理結構的有力支持。相反，在原子化的社會結構下，想要形成正式的治理結構，就必須對業(yè)主進行重新整合，然而整合的成本是巨大的，在實踐中基本不可能實現(xiàn)。松散的居民無力組織起來，也沒有人愿意承擔組織的成本。邁克爾就曾一陣見血的指出：“一個社群對發(fā)展意義的共識是他們可能成功的關鍵因素因為所有的制度都是基于共同理解的，是社會的產(chǎn)物，個體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰規(guī)范和概念，則是無法自主治理的�！�[17]美雅小區(qū)業(yè)主無組織狀態(tài)就非常典型。小區(qū)內(nèi)既沒有業(yè)主委員會，也沒有既定的業(yè)主公約。大部分業(yè)主只關心自己享受的物業(yè)服務，對物業(yè)公司的整體服務狀態(tài)并不關心。當出現(xiàn)物業(yè)問題時，業(yè)主一般采取個體性方式與物業(yè)公司溝通，溝通不暢物業(yè)糾紛就不了了之了。業(yè)主的無組織狀態(tài)在13年表現(xiàn)的最為明顯，當物業(yè)公司撤退的時，幾乎沒有業(yè)主站出來，最后還是在居委會的協(xié)助下引進了物業(yè)。
可見，雙邊治理結構中最重要的治理主體，即業(yè)主團體根本無法形成，正式的一對一的雙邊治理結構自然發(fā)生變形。業(yè)主團體分裂為原子化的業(yè)主，雙邊治理結構也演變?yōu)槎噙呏卫斫Y構，這一結構的有如下兩個特征：首先，業(yè)主與業(yè)主之間的治理關系解體。業(yè)主之間共同體關系破裂，他們既難以聯(lián)合成統(tǒng)一體達成共識，也不對彼此進行監(jiān)督約束。業(yè)主與業(yè)主之間僅僅是原子化的單個個體，缺乏必要的連帶關系。其次，物業(yè)公司與單個業(yè)主之間建立起治理關系。雖然在合同簽訂時，業(yè)主是以全體的形態(tài)與物業(yè)公司簽訂協(xié)約，但在具體的治理中，處于物業(yè)公司與單個業(yè)主之間的中介組織消失了，物業(yè)公司無法與合同中所規(guī)定的主體進行對接，它就只能與單個業(yè)主直接建立起關系。
3. 約束軟化：非正式治理結構下的合同失效
合同治理結構的變形意味著保證合同約執(zhí)行的治理關系破裂。在新的治理結構下，即多邊治理結構下，業(yè)主與物業(yè)公司保護自身權利，要求對方執(zhí)行合同的治理能力下降，出現(xiàn)了合同約束軟化的現(xiàn)象。結果是雙方的機會主義行為頻發(fā)，彼此的權利都處于無保護的曝露狀態(tài)[18]，物業(yè)管理合同面臨著失效的危險。
(1) 違約的業(yè)主與權利曝露的物業(yè)公司
在雙邊治理結構下，物業(yè)公司可以借助業(yè)主團體對單個業(yè)主進行治理。不繳納物業(yè)費，不服從物業(yè)公司管理將被看做是影響其他業(yè)主權利，違反了業(yè)主公約的行為。單個業(yè)主在物業(yè)公司與業(yè)主團體雙重治理下，違約的成本大，機會主義行為不容易發(fā)生。
多邊治理結構下，物業(yè)公司與單個業(yè)主之間建立起治理關系，業(yè)主團體的治理缺位導致物業(yè)公司很難對業(yè)主進行實質性的治理。一方面，在費用收繳上，物業(yè)服務具有整體性和不可分割性的特點，分類治理難以進行。唯一有效的方式是采取法律手段，但是訴訟程序繁瑣，并且會惡化物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系，不具有實操性。另一方面，在管理上，多邊治理結構消解了物業(yè)公司對業(yè)主進行管理的權利。物業(yè)公司的管理權限來自于業(yè)主的整體授權，當業(yè)主團體解體時，物業(yè)公司的管理缺乏授權方，對違規(guī)者的治理缺乏合法性并容易演化為自身與單個業(yè)主之間的矛盾，出現(xiàn)治理無效。不難想見，面對沒有約束力的合同，不交物業(yè)費用的搭便車的行為和違反公約的行為很容易出現(xiàn)，并對物業(yè)公司的合法權利構成損害，使其處于無保護的曝露狀態(tài)。
(2) 違約的物業(yè)公司與權利暴露的業(yè)主
在雙邊治理結構下，業(yè)主團體作為物業(yè)的所有者具有聘用與解聘物業(yè)公司的權力。從該權力出發(fā)，業(yè)主有很強的談判和協(xié)商能力，并以此實現(xiàn)對物業(yè)公司的監(jiān)管。物業(yè)公司為了維持與業(yè)主之間的長期關系，必然會在盈利與服務質量之間達到一定的平衡，其機會主義行為得到遏制。
多邊治理結構下，個體業(yè)主與物業(yè)公司之間存在著治理能力不對等的情況。首先是服務的界定與評估問題。個體業(yè)主缺乏整合，從各自的利益出發(fā)難以對物業(yè)服務的質量進行整體的界定與評估考核。對物業(yè)公司的監(jiān)督就缺乏標準，也為物業(yè)公司推卸責任留下了余地，物業(yè)服務質量難以保障。其次，個體業(yè)主很難對物業(yè)公司進行實質性的監(jiān)督與管理。單個業(yè)主不具備清退物業(yè)公司，減少物業(yè)費用的權力，相反，物業(yè)公司作為高度組織化的市場主體，比業(yè)主團體更為強勢。在力量不對等的情況下，個體業(yè)主缺乏對物業(yè)公司進行治理的能力。面對沒有制約能力的合同，作為市場主體的物業(yè)公司，必然會以利益最大化出傾向于縮減成本，降低服務質量。
五 結論與討論
本文認為合同治理是理解物業(yè)糾紛的一個有效視角。物業(yè)管理合同的履行依賴于事后的合同治理，而合同治理的關鍵就在于形成一套有效的治理結構，使契約中的權利與義務關系的執(zhí)行得到保障。根據(jù)物業(yè)管理合同，正式的合同治理呈現(xiàn)出以業(yè)主團體與物業(yè)公司為主體的雙邊治理結構，前者是雙邊治理結構的核心。然而，在具體的執(zhí)行過程中，這一正式結構嵌入到了原子化的社區(qū)中，與社會結構出現(xiàn)摩擦，并發(fā)生變形，雙邊治理結構轉型為非正式的多邊治理結構。在多變治理結構下，物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏對對方進行治理的有效手段，出現(xiàn)了合同的約束力軟化的現(xiàn)象，由此雙方的違約行為頻發(fā)，物業(yè)糾紛正形成于此。
物業(yè)糾紛的解決依賴于正式治理結構的有效運作。因此，本文建議，從社會結構的改善上解決物業(yè)管理問題，即為物業(yè)管理的正式合同提供社會性的支持。這要求，國家給予社會一定的發(fā)育與自我行動的空間，創(chuàng)造社區(qū)自治的良好政治環(huán)境。同時，在社區(qū)內(nèi)部對社會資本進行培育，提高居民的社區(qū)的歸屬感，參與度，增強居民之間的互動。這樣，社區(qū)才可能具備共同體的特征，形成業(yè)主團體，并以物業(yè)管理的主體身份與物業(yè)公司建立起的良性的市場關系，促使物業(yè)管理質量的不斷提升，提高城市居民的生活福利。
【Abstract】 This paper argues that the current property disputes arise from deviation of the property management contract between the formal governance structure and the structure of the informal governance structure. The former based on the public nature of property service forms the bilateral governance structure and groups of owners and property companies is the main body of the structure. The latter based the social relations forms the multilateral governance structure and the individual property owners and the company as the main body of the structure. Under the multilateral governance structure, the two sides tend to break the contract and lack the governance means to protect their rights. Community cultivation can provide social support for the formal governance structure of the contract, so as to effectively improve the quality of property services.
【Key words】 property disputes；governance of the contract；bilateral governance structure；multilateral governance structure
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